По отношение на комуникационните услуги (телефонни разговори) трябва да се има предвид следното.

Съгласно Федералния закон от 16 февруари 1995 г. № 15-FZ „За съобщенията“ (член 15), дейностите на физически и юридически лица, свързани с предоставянето на комуникационни услуги, се извършват въз основа на надлежно получен лиценз и издадени за тази цел. Съответно лизингодателят може да отрази таксата, получена от лизингополучателя за телефонни разговори чрез сметка 46 (90), само когато извършва дейност в областта на предоставянето на комуникационни услуги въз основа на подходящ лиценз, който по правило лизингодателят не предоставя имат. Най-общо казано, аргументите срещу отразяването на компенсацията, получена от наемателя за използване на телефонни комуникации (плащане за разговори), могат да бъдат дадени същите като по-горе, по отношение на отразяването на комунални услуги. Но тъй като данъчните власти по този въпрос прибягват до „допълнителни“ аргументи, ние също ще ги опровергаем.

В писмото на Държавната данъчна служба на Руската федерация от 27 октомври 1998 г. № ШС-6-02/768 данъчните власти се позовават на параграф 4 от Правилата за предоставяне на телефонни услуги, одобрени с Указ на правителството на Руската федерация от 26 септември 1997 г. № 1235). Тази клауза гласи, че телефонните услуги се предоставят въз основа на договор за предоставяне на телефонни услуги, сключен между телеком оператора и абоната (клиента).

Правата и задълженията на страните по споразумението могат да се прехвърлят на други лица само по начина, установен от законодателството на Руската федерация и настоящите правила. За какъв ред става дума все още не е напълно ясно. Самият правилник уточнява процедурата за преиздаване на договор само за граждани. А самите правила са приети в изпълнение на Закона за защита на правата на потребителите и няма основания за разширено приложение по отношение на регулирането на отношенията със стопански субекти, още повече че тези правила не могат да повлияят нито на формирането на счетоводни регистри, нито на особено данъчни правоотношения. Освен това наемодателят не може да отразява плащането за телефонни разговори през сметка 46 (90), тъй като той няма лиценз и в рамките на наемното правоотношение всъщност извършва „транзита“ на плащанията между наемателя и телеком оператор.

На практика проблемът със строителството между наемател, наемодател и телекомуникационен оператор често се решава по следния начин: временно (за периода на валидност на договора за наем на помещението) преиздаване на договора за предоставяне на комуникационни услуги на наемателя, което води до допълнителни парични разходи.

Наемател

Говорейки за спецификата на отразяване на плащането на сметки за комунални услуги от наемателя, можем да кажем следното: Тъй като въпросът е пряко свързан с намаляването на данъчната основа за данък върху доходите, данъчните власти обръщат много голямо внимание на въпроса за възможност за включване на сумите на сметки за комунални услуги, фактурирани за възстановяване на съответните разходи на наемодателя в съответствие с условията на договора за наем над наема. Ако тези плащания не са разпределени като отделен ред (в отделна фактура), а са включени в наема, тогава плащанията за комунални услуги като част от наема се включват в себестойността на продукцията.

Ако сметки за комунални услуги и плащания за телефонни разговори се издават отделно, наемателят може да има проблеми.

Писмото на Министерството на данъците и данъците на Руската федерация № ШС-6-02/768 гласи: „що се отнася до разходите на организацията-наемател за плащане на сметки за комунални услуги, въз основа на естеството на тези разходи, като преки разходи свързани с производството и продажбата на продукти (работи, услуги), те подлежат на включване в цената на продуктите (работи, услуги) на наемателя, независимо от вида дейност на организацията на наемодателя, определяне на размера на наема в съответствие със споразумението и при сключване на споразумения за получаване на комунални услуги от наемателя в съответствие с действащото законодателство на Руската федерация. След това писмо и редица други данъчните власти приеха приписването на плащанията за комунални услуги от наемателя към разходите само в случай, че наемателят сключи преки споразумения с енергоснабдителни и други подобни организации. На свой ред тези организации не бързаха особено да сключват споразумения с наемателите.

Въпреки това, ако сравним частта от писмото относно наемодателя, според която наемодателят отразява входящите плащания за комунални услуги чрез сметка 46 (90), ако има право да изпълнява функциите по предоставяне на комунални услуги, и частта, която говори за възможността за приписване на разходите за плащане на сметки за комунални услуги към себестойността , - стигаме до напълно логичното заключение, че ако включим в договора за наем възможността наемателят да получава комунални услуги в съответствие с чл. 544 и 545 от Гражданския кодекс на Руската федерация, по този начин ще изпълним изискванията на данъчните власти, съдържащи се в писмото. Ще имаме споразумение със съответната организация (наемодател), която прехвърля услугите на абоната!!!

Като се вземат предвид разпоредбите на Гражданския кодекс на Руската федерация, уреждащи облигационното право, както и специалните разпоредби, установяващи задължението за получаване на съгласието на доставящата организация за свързване на абонат, лизингодателят може да потвърди компетентността да изпълнява функциите за предоставяне на комунални услуги чрез изпращане на уведомление до доставящата организация за свързване на абоната в съответствие с договора за наем и предложения относно процедурата за предоставяне на услуги и сетълменти с посочения абонат-наемодател. В посочения документ е включено условие, че предложението се счита за прието, ако няма възражения от страна на доставчика.

В подкрепа на това може да се цитира позицията, изложена в писма на Департамента по данъчната администрация на Москва от 27 декември 2000 г. № 03-12/61590, от 21 април 2000 г. № 03-12/16517.

Позицията е следната: ако договорът за наем на помещението предвижда наемодателят да предостави на наемателя правото да използва енергия, топлина, водоснабдяване и телефонни услуги в наетите помещения с налагане на наемателя на възстановяване на разходите на наемодателя разходи за плащане на енергия, топлина, водоснабдяване и телефонни услуги в допълнение към наемните такси, наемателят може да причисли към себестойността на продуктите (работи, услуги) разходите за възстановяване на разходите на лизингодателя за горепосочените услуги, когато тези разходи са потвърдени от съответните първични документи - фактури на наемодателя, изготвени въз основа на подобни документи, издадени от организацията за доставка на енергия и организацията на комуникационния оператор във връзка с действително обитаваните от наемателя помещения и топлоенергийните мрежи и телефонните линии използван от наемателя.”

Тоест, за да припише сметките за комунални услуги на разходите, наемателят трябва:

Посочване в договора, че наемодателят предоставя на наемателя правото да използва енергия, вода и др. консумативи

Съгласие на енергоснабдителната организация, дадено на лизингодателя, за предоставяне на услуги на абоната.

Фактури на лизингодателя, съставени на базата на подобни фактури, получени от организации за доставка на ресурси.

Трябва да се отбележи, че въпреки че поясненията в писмото от 27 декември 2000 г. са дадени по искане на банката-наемател, те все пак са от общ характер и са напълно приложими за всички организации на наематели. Тези писма са публикувани в списанията „Московски данъчен куриер“, № 11, 2000 г.; № 5, 2001.

Позицията, изложена в писмата на Департамента на Министерството на данъците на Руската федерация за Москва, е приложима както в случая, когато лизингодателят е лице, предоставящо услуги, така и в случая, когато го разглеждаме като посредник (комисионер ).

В заключение ще изразим нашето мнение по този жизненоважен въпрос за наемателите. По наше мнение, независимо от липсата или наличието на директни договори с енергийни, топлинни, водоснабдителни организации и съобщителни компании, както се изисква от чл. 539, 545 от Гражданския кодекс на Руската федерация, независимо дали е получено съгласието на съответните организации за свързване на абоната или не, основата за приписване на тези разходи към разходите в съответствие с Правилника за счетоводство и отчитане е основна документи. Освен това липсата на директни договори с доставчици и комуникационни компании не е основание за изключване на тези разходи от себестойността на продуктите (работи, услуги) на наемателя, тъй като самият факт на използване на наетото пространство в управлението и производството процесът е основата за включване в себестойността на продуктите (работите, услугите) разходите за поддръжка на тези помещения, ако тези разходи действително са възникнали. Изискванията за наличие на съответни договори не са установени от разпоредбите на Закона за данък върху печалбата и Правилника за структурата на разходите. И както винаги, ние ще потвърдим иска си с арбитражни решения: Решение на Централния окръг на FAS от 25 ноември 1999 г. № A09-3086/9912, FAS Московски окръг от 13 ноември 2000 г. № KA-A40/5134-00 .

Текущи ремонти на имоти под наем

Както вече посочихме, страните по договора си разпределят отговорностите за ремонта на наетия имот. При липса на такива указания в договора, като общо правило, разходите за текущи ремонти на наетия имот се поемат от наемателя (член 616 от Гражданския кодекс на Руската федерация).

По този начин са възможни следните варианти за разпределение на разходите за текущи ремонти на сгради, конструкции и помещения.

Договорът възлага отговорността за ремонта на наемателя.

Разходите за обичайни дейности в съответствие с клауза 18 от PBU 10/99 се признават в счетоводството през отчетния период, в който са възникнали, независимо от момента на действителното плащане на средствата и друга форма на изпълнение (приемайки временната сигурност на фактите на икономическа дейност), когато са изпълнени условията, посочени в клауза 16 от PBU 10/99.

Разходи за ремонт на наети дълготрайни активи, извършени в съответствие с условията на лизинговия договор за сметка на наемателя, в съответствие с клауза 78 от Методическите указания за счетоводно отчитане на дълготрайни активи, одобрени със Заповед на Министерството на финансите от Русия от 20 юли 1998 г. № 33n и Инструкциите за използване на сметкоплана са отразени в счетоводството в дебита на сметка 20 в сумите на разходите за ремонтни работи и изразходвани материали.

Наредбата за състава на разходите (клауза д), точка 2) предвижда включването в себестойността на разходите за технически преглед и поддръжка, за текущ, среден и основен ремонт.

За да се включат равномерно предстоящите разходи за ремонт на дълготрайни активи в разходите за производство или обращение на отчетния период, организацията, въз основа на клауза 72 от Правилника за водене на счетоводство и финансова отчетност в Руската федерация, одобрен със Заповед на Министерството на финансите на Руската федерация от 29 юли 1998 г. № 34n и клауза 77 от горните методически указания могат да създадат резерв от разходи за ремонт на дълготрайни активи (включително наети). При създаване на резерв от разходи за ремонт на дълготрайни активи производствените (оборотните) разходи включват сумата на удръжките, изчислена въз основа на прогнозната цена на ремонта. При инвентаризация на резерва за ремонт на дълготрайни активи (включително наети обекти) излишно резервираните суми се сторнират в края на годината.

При липса на суми на ремонтния фонд непредвидените разходи за ремонт могат да се вземат предвид като дебит на сметка 20.

Договорът предвижда извършване на текущ ремонт от наемодателя за негова сметка.

В този случай, ако наемът е отразен по сметка 46 (90), съответно разходите за ремонт на отдадените под наем помещения - разходи за обичайни дейности - се отразяват по сметка 20.

В случай, че приходите от наем са оперативни разходи за лизингодателя, съответно разходите за текущи ремонти са оперативни разходи и се вземат предвид в сметка 80(91).

И така, в тази статия разгледахме основните проблемни въпроси, които възникват при наемането на нежилищни помещения за промишлени нужди.

Отдаването под наем на имущество, независимо от срока на договора, размера на доходите, получени от такива операции, изисква внимателно документиране и правилно отразяване в счетоводните сметки. В тази статия ще разгледаме как се извършва отчитането на наема на оборудване за всяка от страните по споразумението.

Как да регистрирате сделки за наем?

Всички операции, свързани с получаването на приходи или разходи от отдаване под наем на имот, трябва да имат документално потвърждение както от наемателя, така и от лизингодателя. Сделките за наем на имот изискват задължително оформяне на следните документи:

• договори за наем;
• фактури за размера на наема.

Действителната дата на предаване на оборудването се потвърждава от акта за приемане. Този документ може да бъде подписан едновременно с договора за наем. Ако по време на прехвърлянето на оборудване една от страните по някаква причина откаже да подпише документа, тогава договорът за лизинг ще бъде прекратен, тъй като действителният факт на прехвърляне на имущество не е установен.

Този документ трябва да посочва името на прехвърления обект и неговите характеристики. Преди да подпише акта за предаване и приемане, наемодателят не може да изисква прехвърляне на наема. Липсата на такъв документ не позволява на наемателя да включи разходите за наем в списъка на разходите за определяне на финансовия резултат.

Тъй като наемодателят е платец на ДДС, задължението за изготвяне на фактури за размера на наема остава. Липсата на такъв документ е нарушение на счетоводните правила, което води до санкции. Ако не бъде издадена фактура, наемателят няма основание да приспадне сумата на ДДС върху наема или да причисли тази сума към производствените разходи (виж →).

Когато наемането е част от обикновените дейности

Когато отдаването под наем е нормална дейност на юридическо лице, за отчитане на такива транзакции се използва сметка 90. През месеца лизингодателят събира всички разходи, свързани с предоставянето на оборудване под наем, в сметки 20, 23, 26, 44. в края на месеца такива разходи се отписват до оценка 90.

Такива разходи могат да включват наем, начислен от лизингодателя върху предадените дълготрайни активи, разходи за ремонт на оборудване, извършен за негова сметка.

За отчитане на приходите от предоставяне на имущество под наем се използва и сметка 90 в кореспонденция със сметка 76. В края на месеца чрез сравняване на дебита и кредита на сметка 90 се определя финансовият резултат от транзакциите за наем.

Когато лизингът не е част от обичайния ход на дейността

Когато предоставянето на оборудване под наем не е свързано с постоянните дейности на организацията, тогава за отчитане на такива операции е необходимо да се използва сметка 91, а не 90. Разходите, свързани с наем, се показват като дебит на сметката и приход - като кредит. Важно е да запомните, че предоставянето на дълготрайни активи под наем изисква задължително начисляване и плащане на ДДС.

Отразяване на наем на оборудване от наемателя

Наетото оборудване се отразява от наемателя в салдото по сметка 001 в размер, определен в договора за наем. За такива дълготрайни активи наемателят не начислява амортизация.

Наемът, плащан от наемателя за използване на оборудване, е включен в неговите разходи и, както на собственика, включва ДДС. След приключване на договора, върнатото на собственика оборудване ще бъде отписано от задбалансова сметка 001.

Разходи за ремонт на оборудване

• Dt 20, 44 Kt 10, 70, 69, 76 – отразяват се разходите, свързани с ремонт на наето оборудване;
• Dt 19 Kt 76 - за сумата на ДДС върху стойността на ремонтите, които са извършени по договор;
• Dt 68 Kt 19 – ДДС за приспадане.

Ако ремонтите по договора трябва да бъдат платени от лизингодателя, тогава тяхната цена може да се вземе предвид срещу бъдещ наем.

Наемателят, който е завършил ремонта, отразява разходите по сметки 20 или 44 и след това ги отписва по сметка 76: Dt 76 Kt 20, 44

Когато наемът е получен предварително

Ако плащането е получено от лизингодателя

Често има ситуация, при която наемът се плаща предварително от наемателя. В този случай собственикът на имота трябва да го отчете като доход за бъдещи периоди и да използва сметка 98 за това.

Например, едно предприятие подписа споразумение за лизинг на оборудването си за период от 12 месеца, според който наемът е 72 000 рубли за целия период (включително ДДС 12 000 рубли). Наемателят превежда цялата сума еднократно по банковата сметка на собственика при прехвърляне на оборудването под наем.

Наемодателят трябва да направи следните записи в счетоводството:

• Дт 51 Кт 76 = 72000 – постъпили по разплащателна сметка за наем;
• Dt 76 Kt 68 = 12000 – начислен е ДДС, дължим върху авансово преведения наем;
• Dt 76 Kt 98 = 60000 – отразява размера на авансово получения доход от наем;
• Dt 98 Kt 90 = 5000 – за размера на приходите от предоставяне на оборудване под наем. Осчетоводяването се извършва ежемесечно през целия срок на лизинга;
• Дт 68 Кт 76 = 1000 – за размера на възстановения ДДС. Осчетоводяването се извършва ежемесечно.

Ако се получи плащане от наемателя

Когато плащате наем предварително, размерът на тези разходи за наемателя трябва да бъде показан на сметка 97. Нека разгледаме това, използвайки предишния пример:

• Dt 76 Kt 51 = 72000 – платени предварително наем на оборудване;
• Dt 97 Kt 76 = 60000 – авансово платен наем се показва като част от разсрочените разходи;
• Dt 19 Kt 76 = 12000 – разпределен ДДС;
• Dt 20 Kt 97 = 5000 – част от наемната вноска е включена в разходите за текущия месец;
• Dt 68 Kt 19 = 1000 – ДДС свързан с месечния наем.

Последващо закупуване на имот на лизинг

При закупуване на имот на лизинг собственикът трябва първо да преведе покупната цена на имота:

Dt 76 Kt 51.

След това обектът се приема за баланс. Всички разходи, свързани с получаването на такова имущество, трябва да бъдат отразени в сметка 08. Сумата, преведена на лизингодателя при закупуване на имота, трябва да бъде посочена като дебит на сметка 08:

Dt 08 Kt 76.

Наемът, който е прехвърлен на собственика преди закупуването на оборудването, също се взема предвид в сметка 08 и е амортизация:

Dt 08 Kt 02.

След като всички разходи за закупуване на наето оборудване се събират по сметка 08, при въвеждане в експлоатация те се отписват по сметка 01:

Dt 01 Kt 08.

Отговори на въпроси относно отчитането на наема на оборудване

Въпрос No1.Договорът за лизинг не посочва стойността на оборудването, което се наема. Как може лизингополучателят да оцени даден обект и на каква цена трябва да бъде отразен в баланса?

В такава ситуация можете да изберете една от трите опции:

1. Можете сами да оцените имота. Оценката се основава на размера на материалните щети, които собственикът ще трябва да компенсира, ако оборудването бъде повредено от наемателя. Този разход трябва да бъде отразен по сметка 001 и в обяснителната бележка към отчетите.
2. Можете да покажете сумата на наемното плащане за целия срок на договора като цена на оборудването.
3. Възможно е да се оцени стойността на наетия имот на минималната условна стойност.

Въпрос No2.Кой описва наетото оборудване?

Тъй като е възможно да се преброи оборудването само на мястото на действителното му местоположение, това означава, че инвентаризацията трябва да се извърши от наемателя. В този случай е необходимо да се уверите, че първичните документи за наетия имот са налични и пълни. Това може да са копия на инвентарни карти, получени от собственика на имота.

Резултатите от одита на наетото оборудване се записват в отделен опис, съставен за всеки лизингодател в три екземпляра. Две копия от документа остават в предприятието, а третото се предоставя на лизингодателя. По този начин собственикът се уведомява за наличността и състоянието на наетия имот от наемателя.

Въпрос No3.Как правилно да регистрирате наем на оборудване в LLC при опростена система за данъчно облагане?

Независимо каква данъчна система използва наемателят, основният документ, определящ отношенията между страните в този процес, е договорът за наем. Следователно наличието на добре изготвен договор за наем е задължително. Този документ трябва да посочва предмета на споразумението, срока на валидност, размера и времето на прехвърляне на наема.

При прехвърляне на оборудване трябва да оставите приемо-предавателен сертификат.

Лизингополучателят записва наетите обекти в баланса в сметка 001. Разходите, които са направени от лизингополучателя за поддържане на оборудването в състояние, годно за експлоатация, се включват в разходите за обичайни дейности. Разходите за наем намаляват данъчната основа при изчисляване на опростения данък.

Ръководител на отдела за вътрешен одит на група компании BEST. Управление на недвижими имоти"

Общи разпоредби за наем

Обикновено наемът на офис се отнася до наемането на едно или повече помещения в сграда, които са предназначени да се използват за офис цели. В съответствие с член 130, параграф 1 от Гражданския кодекс, недвижимите вещи (недвижими имоти, недвижими имоти) включват всичко, което е здраво свързано със земята, тоест обекти, чието движение без непропорционално увреждане на предназначението им е невъзможно, включително сгради и структури. По този начин отделна стая в сграда е недвижим имот.

Процедурата за сключване и изпълнение на договор за наем на недвижим имот се регулира както от общите разпоредби на Гражданския кодекс относно наема, съдържащи се в параграф 1 от глава 34 „Наем“, така и от правилата на параграф 4, който урежда отдаването под наем на сгради и структури. В този случай нормите на параграф 4 от глава 34 от Гражданския кодекс имат приоритет, тъй като те са специални по отношение на общите норми. Тези правила важат изцяло при наемане на индивидуални помещения.

Договорът за лизинг, като всяка сделка, поне една от страните по която е юридическо лице, трябва да бъде сключен в проста писмена форма (подточка 1, клауза 1, член 161 от Гражданския кодекс на Руската федерация).

Съгласно договора за наем наемодателят се задължава да предостави на наемателя имущество срещу заплащане за временно владение и ползване или за временно ползване (член 606 от Гражданския кодекс на Руската федерация). Наемателят е длъжен да използва наетия имот в съответствие с условията на договора за наем (клауза 1, член 615 от Гражданския кодекс на Руската федерация). Наемателят е длъжен да поддържа имота в добро състояние, да извършва текущи ремонти за своя сметка и да поема разходите за поддържане на имота, освен ако не е предвидено друго в закона или договора за наем (клауза 2 на член 616 от Гражданския кодекс на Руска федерация). Ако наемателят е извършил неразделни подобрения на наетия имот за своя сметка и със съгласието на наемодателя, наемателят има право след прекратяване на договора да възстанови разходите за тези подобрения, освен ако договорът за наем не предвижда друго. (клауза 2 на член 623 от Гражданския кодекс на Руската федерация).

Съгласно договора за наем на сграда или постройка наемодателят се задължава да прехвърли сградата или постройката за временно владение и ползване или за временно ползване на наемателя (клауза 1 от член 650 от Гражданския кодекс на Руската федерация). Прехвърлянето на сграда или конструкция от наемодателя и приемането й от наемателя се извършва съгласно акт за прехвърляне или друг документ за прехвърляне, подписан от страните (член 655 от Гражданския кодекс на Руската федерация).

При прекратяване на договора за лизинг наетата сграда или конструкция трябва да бъде върната на лизингодателя в съответствие с правилата, произтичащи от прехвърлянето на сградата или конструкцията от лизингодателя на лизингополучателя.

Съгласно член 654, параграф 1 от Гражданския кодекс договорът за наем на сграда или постройка трябва да предвижда размера на наема. При липса на писмено уговорено от страните условие относно размера на наема, договорът за наем на сграда или постройка се счита за несключен. Освен това, в случаите, когато наемът за сграда или конструкция е установен в договора за единица площ от сградата (конструкцията), наемът се определя въз основа на действителния размер на сградата или конструкцията, прехвърлена на наемателя (клауза 3 член 654 от Гражданския кодекс на Руската федерация).

На практика размерът на наема при отдаване под наем на офис в повечето случаи се определя точно по този начин: определен размер на месечен или годишен наем на квадратен метър.

Регистрация на споразумението

В съответствие с член 4 от Закона от 21 юли 1997 г. № 122-FZ „За държавна регистрация на права върху недвижими имоти и сделки с тях“, сделките с недвижими имоти подлежат на задължителна държавна регистрация. Тази разпоредба се съдържа и в член 131 от Гражданския кодекс. Въпреки това, параграф 2 от член 651 от Кодекса пояснява, че договорът за наем на сграда или конструкция, сключен за период от най-малко една година, подлежи на държавна регистрация и се счита за сключен от момента на такава регистрация. По този начин договор за наем, сключен за срок по-малък от година, не подлежи на задължителна регистрация. Това се потвърждава от Информационното писмо на Президиума на Върховния арбитражен съд на Руската федерация от 1 юни 2000 г. № 53.

На практика договорите за наем на отделни помещения, за да се избегнат ненужни проблеми, свързани с необходимостта от регистрация на договора, в по-голямата част от случаите се сключват за период по-малък от една година; след изтичане на договора се сключва нов договор.

В съответствие с член 19.21 от Кодекса за административните нарушения, неспазването на установената процедура за държавна регистрация на права върху недвижими имоти или сделки с тях води до налагане на административна глоба на юридически лица от 30 до 40 хиляди рубли.

Подготовка на документи за приемане на плащания за разходи

На практика при лизинг на имот често възниква въпросът: какви първични документи, потвърждаващи доходите на наемодателя и разходите на наемателя, са необходими? Длъжен ли е наемодателят да подписва месечен протокол за извършена работа (извършена услуга) с наемателя? В големите бизнес центрове, където броят на наемателите възлиза на стотици, подписването с всеки от тях на „Акт за предоставяне на услуги под наем“ изисква много време и трудови ресурси. Счетоводителите на фирми-наематели обаче понякога се страхуват дали имат основание да отнасят наема към разходите за счетоводни и данъчни цели при липса на такъв акт? Нека се опитаме да го разберем.

В Гражданския кодекс наемните отношения се регулират от глава 34, а разпоредбите относно предоставянето на платени услуги - от глава 39. Параграф 2 от член 779 от Гражданския кодекс обяснява, че правилата на глава 39 се прилагат за договори за предоставяне на комуникационни услуги , медицински, ветеринарни, одиторски, консултантски и информационни услуги, обучителни услуги, туристически услуги и други услуги. Глава 34 не съдържа позоваване на факта, че някои разпоредби на договора за предоставяне на услуги могат да се прилагат към договорите за лизинг. Следователно наемът не е услуга, а отделен вид бизнес дейност.

Това беше потвърдено например от писмо на Министерството на финансите от 26 октомври 2004 г. № 03-03-01-04/1/86, подписано от заместник-директора на Департамента за данъчна и митническа тарифна политика A.I. Иванеев. Според Министерството на финансите наемните плащания, платени по договор за наем на нежилищни помещения, подлежат на включване в други разходи, ако са обосновани и потвърдени със съответните първични документи (договор за наем, акт за предаване и приемане, фактури за плащане на наемни плащания, платежни нареждания и др.) . Както можете да видите, актът за извършена работа (извършена услуга) не е посочен сред необходимите документи.

Около година по-късно се появи писмо от Федералната данъчна служба на Руската федерация от 05.09.2005 г. № 02-1-07/81 „За потвърждаване на бизнес транзакции с първични счетоводни документи“, в което се казва следното: „ Ако договарящите страни са сключили договор за наем и са подписали акт за приемане и предаване на имуществото, което е предмет на лизинг, това означава, че услугата се продава (консумира) от страните по договора и следователно организациите имат основа за включване в данъчната основа за облагане с данък върху доходите сумите от доходите от продажбата на такава услуга (от лизингодателя) и разходите, свързани с потреблението на услугата (от наемателя).

Тези основания възникват за организациите независимо от подписването на акта за приемане на услугата, особено след като нито Данъчният кодекс, нито счетоводното законодателство предвиждат изискване за задължително съставяне на сертификати за приемане и предаване на услуги под формата на лизинг.

Въпреки факта, че Федералната данъчна служба нарече наема услуга, тя все още признава, че съставянето на двустранен акт тук не се изисква.

Съвсем наскоро обаче Министерството на финансите издаде друго писмо от 06/07/2006 г. № 03-03-04/1/505, в което изрази становище, че ежемесечното изготвяне на акт за предоставяне на услуги за наемането на недвижими имоти е задължително. Имайте предвид, че това писмо е подписано и от г-н A.I. Иванеев. През този период (1 година и 7 месеца) няма промени в гражданското законодателство, свързани с наемните отношения. В параграф 1 от член 252 от Данъчния кодекс законът от 6 юни 2005 г. № 58-FZ направи промени, които направиха възможно потвърждаването на разходите не само с документи, съставени в съответствие със законодателството на Руската федерация, но и с документи, косвено потвърждаващи извършени разходи. По този начин спазването на строги правила при изготвяне на документи вече не е предпоставка за признаване на разходи, достатъчно е да представите всякакви документи, потвърждаващи направените разходи. Затова последното писмо на Министерството на финансите на фона на тези положителни за данъкоплатците промени изглежда меко казано странно.

По отношение на издаването на фактури на наемателите, традиционно фактура за наем се издава в последния ден на всеки месец.

Приходи и разходи на наемодателя. Счетоводство и данъци

доходи

Счетоводство

Ако лизингодателят е организация, за която отдаването под наем на офис пространство е основна (или една от основните) дейности, нейният доход може да се състои както от самия наем, така и от доход от предоставяне на допълнителни услуги на наемателите (например услуги за почистване на офиси). Счетоводството на приходите от наем и предоставяне на допълнителни услуги се води в сметка 90 „Продажби“. В съответствие с параграф 5 от Правилника за счетоводство „Приходи на организацията“ (PBU 9/99), одобрен със заповед на Министерството на финансите на Руската федерация от 6 май 1999 г. № 32n (наричан по-долу PBU 9/ 99), тези приходи се признават като приходи от обичайни дейности. Ако наемането на помещения е еднократно, произволно, тези приходи са оперативни (клауза PBU 9/99) и се записват в сметка 91 „Други приходи и разходи“.

Данък върху добавената стойност

Ако лизингодателят е платец на ДДС, тогава неговите доходи от наем и предоставяне на допълнителни услуги подлежат на облагане с ДДС (подточка 1, клауза 1, член 146 от Данъчния кодекс на Руската федерация). Ако наемателят на помещението е чуждестранен гражданин или чуждестранна организация, акредитирана в Руската федерация, тогава наемът няма да се облага с ДДС (клауза 1 от член 149 от Данъчния кодекс на Руската федерация).

Тази разпоредба обаче се прилага в случаите, когато законодателството на съответната чужда държава установява подобна процедура по отношение на граждани на Руската федерация и руски организации, акредитирани в тази чужда държава, или ако такова правило е предвидено в международен договор (споразумение ) на Руската федерация. Списъкът на чуждите държави, за чиито граждани и (или) организации се прилагат нормите на този параграф, се определя от федералния изпълнителен орган в областта на международните отношения съвместно с Министерството на финансите на Руската федерация. Писмо на Федералната данъчна служба на Руската федерация от 18 май 2005 г. № KB-6-26/409@ „Относно прилагането на освобождаване от данък върху добавената стойност за услуги за наем, предоставяни на чуждестранни граждани и организации, акредитирани в Руската федерация ” обяснява какви документи установяват съответните списъци, които трябва да се следват в момента.

Данък общ доход

Доходите от отдаване под наем на имущество се вземат предвид като приходи от продажби, ако отдаването под наем на помещения е основна (или една от основните) дейности (клауза 1 от член 249 от Данъчния кодекс на Руската федерация). В други случаи тези доходи са неоперативни (клауза 4, член 250 от Данъчния кодекс на Руската федерация).

Разноски

Организациите, които наемат постоянно офис пространство, обикновено имат различни разходи. Те включват:

• разходи за комунални услуги (плащане на услуги за доставка на електроенергия, вода, топлина по договори, сключени директно с организации за доставка на енергия или като абонат чрез свързана мрежа (член 545 от Гражданския кодекс на Руската федерация));
• разходи (почистване, дребни ремонти, миене на прозорци) за поддръжка на наети помещения и общи части (зали, коридори, тоалетни);
• разходи за обслужване на сложни възли и системи, разположени в сградата (асансьори, ескалатори, вентилационни системи, алармени системи и др.);
• разходи за заплащане на специализирани организации за санитарна обработка на помещения (дератизация, дезинфекция, дезинсекция);
• разходи за текущ и основен ремонт на помещения и общи части;
• разходи за сигурност;
• разходи за наем (ако самият наемодател е наемател на помещенията и ги пренаема);
• разходи за плащане на поземлен данък или наемане на парцел в размер на вашия дял (ако наемодателят е собственик на помещението);
• разходи за застраховка на недвижими имоти;
• други разходи за поддържане на помещенията и сградата, в която се намират.

Нека се спрем на най-общите и подходящи точки. В съответствие с параграф 5 от счетоводните разпоредби „Разходи на организацията“ (PBU 10/99), одобрени със заповед на Министерството на финансите на Русия от 06.05.1999 г. № 33n в организации, чийто предмет на дейност е предоставянето срещу възнаграждение за временно ползване на имуществото им по договор за наем, като разходи за обичайна дейност се считат разходите, чието изпълнение е свързано с тази дейност. В други случаи, в съответствие с параграф 11 от PBU 10/99, тези разходи са оперативни разходи.

За целите на данъчното счетоводство те могат да бъдат приети само ако са обосновани и документирани (клауза 1 от член 252 от Данъчния кодекс на Руската федерация). Ако дейността по отдаване под наем на помещения е с постоянен характер, тези разходи се отнасят до разходите, свързани с производството и продажбите въз основа на параграф 2, параграф 1 на член 253 от Данъчния кодекс (разходи за поддръжка и експлоатация, ремонт и поддръжка на фиксирани активи и за поддържането им в добро състояние). В други случаи (разходи за поддръжка на имущество, прехвърлено по договор за лизинг), тези разходи се класифицират като неоперативни разходи (подточка 1, клауза 1, член 265 от Данъчния кодекс на Руската федерация).

На практика понякога възниква ситуация (най-често, ако отдаването под наем на помещения не е основната дейност на наемодателя), когато наемодателят „префактурира“ на наемателя част от консумативните си разходи за ток, вода, топлина и му издава фактура . Според Министерството на финансите, изразено в писмо № 03-04-15/52 от 3 март 2006 г., това е незаконно, тъй като наемодателят не може да бъде организацията за доставка на енергия за наемателя, тъй като като абонат той самият получава електроенергия да захранва сградата от организацията за доставка на енергия. Тези разходи не могат да бъдат приети от наемателя за целите на данъка върху дохода и ДДС върху тях не може да бъде приспаднат. Наемодателят може да увеличи наема въз основа на количеството електроенергия, вода и топлина, консумирани от наемателя.

При осчетоводяване на разходите за счетоводни и данъчни цели за ремонт и поддръжка на сградата като цяло и нейните инженерни системи понякога възникват въпроси в случаите, когато наемодателят не е единствен собственик на сградата, а притежава отделни помещения в нея, докато останалите помещения принадлежат на други собственици (един или няколко). Ако тези разходи се поемат от един от собствениците, те едва ли могат да се считат за справедливи и напълно оправдани. В този случай трябва да сключите споразумение за съвместна дейност (просто споразумение за партньорство) с останалите собственици и да се ръководите от глава 55 от Гражданския кодекс и Счетоводните разпоредби „Информация за участие в съвместни дейности“ (PBU 20/03), одобрени със заповед на Министерството на финансите на Руската федерация от 24 ноември 2003 г. № 105n.

Разходи на наемателя. Счетоводство и данъци

Данък общ доход

Наемателят прави и разходи във връзка с наема на офис. Нека разгледаме някои от тях.

Неотделимите подобрения на наети дълготрайни активи са включени в амортизируемото имущество от 2006 г. (Закон № 58-FZ от 6 юни 2005 г.). В съответствие с член 258, параграф 1 от Данъчния кодекс капиталовите инвестиции в наети дълготрайни активи, направени от лизингополучателя със съгласието на лизингодателя, чиято цена не се възстановява от лизингодателя, се амортизират от лизингополучателя през срока договорът за лизинг въз основа на амортизационните суми, изчислени, като се вземе предвид полезният живот, определен за наетите дълготрайни активи в съответствие с Класификацията на дълготрайните активи. Това означава, че ако в края на лизинговия договор полезният живот на капиталовата инвестиция не приключи, тогава в края на лизинговия договор лизингополучателят все още трябва да спре да начислява амортизация на амортизируемия имот под формата на капиталови инвестиции под формата на неотделими подобрения. Ако договорът за лизинг бъде удължен, организацията може да продължи да начислява амортизация по предписания начин.

Ако разходите за неразделни подобрения се възстановяват на лизингополучателя от лизингодателя, тогава амортизацията върху тях се начислява от лизингодателя. В съответствие с параграф 2 на чл. 259 от Данъчния кодекс на Руската федерация, начисляването на амортизация на амортизируемо имущество под формата на капиталови инвестиции в наети дълготрайни активи, които в съответствие с тази глава подлежат на амортизация, започва за лизингополучателя от 1-во число на месеца следващ месеца, през който този имот е въведен в експлоатация. Обяснения по тези въпроси се съдържат в писмото на Министерството на финансите на Руската федерация от 15 март 2006 г. № 03-03-04/1/233.

Shelest LLC наема офис площи от Delovoy Tsentr LLC и през май 2006 г., със съгласието на наемодателя, направи неразделни подобрения в наетите помещения (монтира противопожарна аларма на стойност 30 000 рубли, включително ДДС - 4576 рубли). В съответствие с Класификацията на дълготрайните активи, включени в амортизационни групи, одобрена с постановление на правителството на Руската федерация от 1 януари 2002 г. № 1, противопожарните аларми принадлежат към четвърта група. Полезният живот е от 5 до 7 години. Комисията установи полезен живот от 61 месеца. Договорът за наем изтича след 3 години (36 месеца). Счетоводните записи ще включват следното:

Ред за плащане на ДДС при отдаване под наем на държавни имоти

Ако лизингодателят (и собственикът на имота) са държавни органи, местни власти и държавна собственост е наета (федерална собственост, собственост на съставните образувания на Руската федерация или общинска), наемателят става данъчен агент и е длъжен да изчисли данъчна основа за ДДС (член 161 от Данъчния кодекс на Руската федерация). Съгласно член 161, параграф 3 данъчната основа се определя като размер на наема, включително данък. В този случай данъчната основа се определя от данъчния агент поотделно за всеки нает имот. В този случай данъчните агенти са наематели, които са длъжни да изчислят, удържат от доходите, изплатени на наемодателя, и да платят съответния размер на данъка в бюджета.

Размерът на данъка, дължим в бюджета, се изчислява и плаща от данъчните агенти в пълен размер (клауза 4 от член 173 от Данъчния кодекс на Руската федерация). В този случай данъчните суми, платени от купувачите - данъчни агенти въз основа на документи, потвърждаващи плащането на данъчните суми (член 171 от Данъчния кодекс на Руската федерация), подлежат на приспадане.

Купувачите - данъчни агенти, регистрирани в данъчните власти и действащи като данъкоплатци - имат право на тези данъчни облекчения. Съгласно член 172, параграф 1 от Данъчния кодекс данъчните удръжки се правят въз основа на документи, потвърждаващи плащането на данъчни суми, удържани от данъчни агенти.

Имаме производствени и офис помещения в договора за наем.Трябва ли да ги осчетоводяваме отделно в сметки 20 и 26?Ако е така как да разделим битовите сметки, ако са фактурирани като обща сума за всички помещения? (ОСНО) ?

Разходите под формата на наемни плащания се отразяват в счетоводството в зависимост от целите на използване на наетия имот. Разходите под формата на плащане на комунални услуги за нает имот се отразяват по подобен начин.

Всяка организация определя списъка на преките и косвените (общи производствени и общи бизнес разходи) по позиции на разходите, както и процедурата за тяхното разпределяне на разходите. сам,въз основа на особеностите на организацията на производството.

По този начин разходите за наем на производствени помещения и разходите за комунални услуги за тях могат да бъдат взети предвид като част от общите производствени разходи (сметка 25). Разходите за наем на офис помещения и комуналните плащания за тях могат да бъдат включени в общите бизнес разходи (сметка 26). В тази връзка, ако счетоводната политика предвижда такова разделение на разходите на общи бизнес и общо производство, наемът за използване на производствени и офис помещения трябва да бъде отразен в съответните сметки за разходите. Организацията има право да се свърже с наемодателя с искане за предоставяне на информация за комуналните плащания по вид наети помещения. В случай на непредоставяне на такава информация, процедурата за разпределяне на разходите за комунални услуги за приписване на сметки 25 и 26 може да бъде установена от организацията независимо (например въз основа на съотношението на площта на наетите помещения).

Обосновката на тази позиция е дадена по-долу в материалите на системата Главбух

под наем

В счетоводството разходите под формата на наем се признават месечно (клауза 18 от PBU 10/99).

В зависимост от целта на използване на наетия имот, отразете:

• или разходи за обичайни дейности, ако наетото имущество се използва в стопанска дейност (например наем на производствено оборудване) (клауза 5 от PBU 10/99);
• или други разходи, ако наетото имущество се използва за непроизводствени цели (например наемане на ваканционен дом за служители) (клауза 11 от PBU 10/99).

Направете следните записи в счетоводството:

Дебит 20 (23, 25, 26, 29) Кредит 60 (76)
– отразява наема за имущество, което се използва в основната дейност на производствената организация;

Дебит 44 Кредит 60 (76)
– отразява наема за имущество, което се използва в основната дейност на търговската организация;

Дебит 91-2 Кредит 60 (76)
– отразява наема на имущество, което се използва за непроизводствени цели.

Тази счетоводна процедура се основава на разпоредбите на Указанията за сметкоплана.

Олег Хороший

Отразяването в счетоводството на наемателя на транзакции, свързани с възстановяване на разходите за комунални услуги, зависи от избрания метод на плащане за комунални услуги:

• наемателят плаща на наемодателя комунални услуги като част от наема;
• Наемателят, в отделно плащане, компенсира наемодателя за разходите за комунални услуги (по отделна фактура).

Ако наемателят възстановява на наемодателя комунални услуги отделно от наема, тогава, в зависимост от целта на използване на наетия имот, това са или разходи за обичайни дейности, или други разходи (клауза или PBU 10/99).

Ако една организация използва нает имот в бизнес дейности, тогава отпишете разходите за комунални услуги като разходи за обичайни дейности (клауза 5 от PBU 10/99). Отразете тази операция в счетоводството, като осчетоводите:

Дебит 20 (23, 24, 26, 44) Кредит 60 (76)
– разходите за комунални услуги за обекта под наем, използван в стопанската дейност, са включени в разходите.

Олег Хороший, държавен съветник на данъчната служба на Руската федерация, III ранг

Понятието режийни разходи

Разходите за поддържане, организиране и управление на цехове (други производствени единици) на основните, спомагателните и обслужващите производства се класифицират като общи производствени разходи. Общите производствени разходи включват:

• разходите за материали, резервни части, използвани за поддръжка и ремонт на производствено оборудване;
• разходи за труд на служителите, участващи в обслужването на производството (майстори, ръководители на цехове, технолози, работници, извършващи поддръжка и ремонт на технологично оборудване), с удръжки за социални нужди;
• амортизационни отчисления и разходи за ремонт на дълготрайни активи и друго имущество, използвано в производството;
• разходи за демонтаж на оборудване, разходи за материали, части, закупени полуготови продукти, използвани за настройка на оборудването;
• наем на помещения, машини, оборудване и други дълготрайни активи, използвани в производството;
• разходи, свързани с експлоатацията на дълготрайни активи, пряко включени в производството (газ, гориво, електроенергия и др.);
• амортизационни отчисления за нематериални активи, използвани в производството;
• разходите за липси и загуби от престои, щети на ценности в производството и складовете и др.

Счетоводство: режийни разходи

През отчетния период общите производствени разходи се отразяват в дебита на едноименната сметка 25. В този случай отчитането на разходите по сметка 25 се извършва в контекста на всяка производствена единица. В счетоводството режийните разходи се отразяват чрез следните записи:

Дебит 25 Кредит 23 (60, 76)
– разходите за поддръжка на помещенията са отписани (ремонти, наем на помещения, оборудване, плащане на комунални услуги и др.);

Тази процедура следва от разпоредбите на параграф 9 от PBU 10/99, Инструкции за сметкоплана, писмо на Министерството на финансите на Русия от 8 ноември 2005 г. № 07-05-06/294.

Общи текущи разходи

Разходите, свързани с управлението на организация, организирането на нейните икономически дейности и поддържането на общата й собственост, се класифицират като общи бизнес разходи. Общите бизнес разходи включват:

• разходи за труд на административен, управленски и общостопански персонал (с удръжки за социални нужди);
• наем, амортизация, разходи за текущ ремонт на сгради, съоръжения и оборудване за общо фирмени и административни цели;
• разходи за сигурност;
• разходи за обучение и набиране на персонал;
• разходи за развлечения;
• разходи за заплащане на комуникационни услуги;
• Комунални разходи;
• офис и пощенски разходи;
• разходи за охрана на труда и др.

Счетоводство: общи стопански разходи

През отчетния период общите бизнес разходи се отразяват в дебита на едноименната сметка 26:

Дебит 26 Кредит 60, 76
– разходите за работа (услуги), извършени от трети страни (например одит, консултантски услуги), се вземат предвид като част от общите бизнес разходи;

Дебит 26 Кредит 02 (05)
– начислени са амортизации на дълготрайни активи (нематериални активи) за общостопански и административни цели.

Елена Попова, държавен съветник на данъчната служба на Руската федерация, 1 ранг