Родовые признаки объектов недвижимости. Сущность и основные признаки недвижимости

При любом общественном устройстве особое место в системе общественных отношений занимает недвижимое имущество, с функционированием которого так или иначе связаны жизнь и деятельность людей во всех сферах бизнеса, управления и организации.

Само понятие «недвижимость» - в современной России хотя и введено в активный практический оборот всего лишь несколько лет назад, но его значение выходит далеко за пределы терминологических уточнений. Дело в том, что именно недвижимость формирует центральное звено всей системы рыночных отношений. Объекты недвижимости не только важнейший товар, удовлетворяющий разнообразные личные потребности людей, но одновременно и капитал в вещной форме, приносящий доход. Вложения в них обычно представляют собой инвестирование с целью получения прибыли. Недвижимость основа национального богатства страны, имеющая по числу собственников массовый, всенародный характер. Знание экономики недвижимости крайне необходимо как для успешной предпринимательской деятельности в различных видах бизнеса, так и в жизни, в быту любой семьи и отдельно взятых граждан, поскольку собственность на недвижимость первичная основа свободы, независимости и достойного существования всех людей.

Понятие «недвижимое имущество» впервые сформулировано в римском праве в связи с введением в гражданский оборот земельных участков и других природных объектов, и в настоящее время оно стало общепринятым во всех странах мира. В дореволюционной России это понятие было применено в Указе Петра I от 23.03.1714 г. для ограничения оборота недвижимости и ее наследования. В советский период после отмены частной собственности на землю деление вещей на движимые и недвижимые трансформировалось в категории основных и оборотных фондов, а земельные участки учитывались отдельно по видам и только в натуральных единицах измерения (по площади).

В современной России понятие «недвижимость» («недвижимое имущество») вновь введено в экономический и правовой оборот Законом РСФСР от 24.12.1990 № 443-1 «О собственности в РСФСР» в связи с установлением статуса частной собственности на землю и Основами гражданского законодательства Союза ССР и республик, утв. Верховным Советом СССР от 31.05.1991 № 2211-1 (ст. 4). Затем этот термин был подтвержден в Указе Президента РФ от 27.10.1993 № 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» (ст. 1) и окончательно законодательно закреплен ГК РФ (ст. 130).

В повседневной жизни термин «недвижимость» кажется вполне понятным и как бы само собою разумеющимся. Однако в действительности внешняя видимость далеко не совпадает с юридической сущностью недвижимости, которая во многом определяется особенностями экономического развития страны, сложившимися историческими традициями и другими условиями.

Понятие недвижимости дается в ст. 130 Гражданского кодекса РФ: «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства». К недвижимости относятся также «подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты».

В ст. 130 ГК РФ определены два основополагающих признака недвижимости: прочная связь с землей и государственная регистрация всех объектов, обозначенных в статье. Кроме того, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В России, как и в других странах мира, недвижимость определяют в основном через объем понятия перечень предметов (вещей) и вещных прав, включаемых в него. В соответствии с ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся следующие материальные и нематериальные объекты:

земельные участки;

участки недр и фонды недр;

предприятие в целом как имущественный комплекс;

все, что прочно связано с землей, и том числе: леса; многолетние насаждения; здания; сооружения; объекты незавершенного строительства;

приравненные к недвижимости, подлежащие государственной регистрации: воздушные и морские суда; суда внутреннего плавания; космические объекты.

В общем случае недвижимость это земельные участки и все то, что с ними прочно связано, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. В то же время российские законы включают в недвижимое имущество и приравненные к нему вполне движимые вещи (воздушные и морские суда и др.) не по родовым или видовым признакам, что было бы вполне понятно, а по целесообразности распространения на них специального правового режима, установленного для действительно недвижимых объектов, в состав которых пока не включены все виды дорог страны.

Определение сущности недвижимости только с материально-вещественной стороны имеет важное значение во многих отраслях знаний, но явно недостаточно и далеко не исчерпывает всей совокупности признаков, свойственных его содержанию. В теории и практике следует различать понятие недвижимого имущества как материального (физического) объекта и как комплекса экономико-правовых и социальных отношений, обеспечивающих специальный порядок распоряжения им и особую устойчивость прав.

Любой объект недвижимости в реальной действительности существует в единстве физических, экономических, социальных и правовых свойств, каждое из которых может в соответствующих случаях выступать в качестве основного (определяющего) в зависимости от жизненных ситуаций, целей и стадий анализа. На рынке недвижимость выступает как товар в трех взаимосвязанных формах:

В виде физического объекта с определенными параметрами;

Определенной услуги, позволяющей использовать недвижимость для соответствующей цели;

Вещного права на недвижимое имущество.

Географическая концепция отражает физические (технические) характеристики недвижимости: конструкцию и материал строений, размеры, местоположение, климат, плодородие почв, улучшение окружающей среды и другие параметры, более подробно рассматриваемые в следующей главе. Все объекты недвижимости подвергаются воздействию физических, химических, биологических, техногенных и других процессов. В результате постепенно изменяются их потребительские качества и функциональная пригодность, состояние которых учитывается при совершении сделок, владении и пользовании имуществом.

Экономическая концепция рассматривает недвижимость как эффективный материальный актив, объект инвестирования и надежный инструмент генерирования дохода. Основные экономические элементы недвижимого имущества стоимость и цена первично возникают из его полезности, способности удовлетворять различные потребности и интересы людей. За счет налогообложения владельцев недвижимости формируются муниципальные бюджеты и реализуются социальные программы.

В юридическом смысле недвижимость совокупность публичных и частных прав на нее, устанавливаемых государством с учетом отечественных особенностей и международных норм. Частные права могут быть неделимыми или частичными (совместное имущество) и разделенными на основе физического горизонтального и вертикального разграничения имущества на подземные ресурсы, поверхность земельных участков, строения на них и воздушное пространство. В России, как и в других промышленно развитых странах мира, законодательно гарантировано частным лицам право покупать, продавать, сдавать в аренду или передавать имущество либо право на владение и пользование им другим гражданам и предприятиям, т.е. свободно распоряжаться своей собственностью. Однако, когда частная собственность на недвижимость приходит в противоречие с общественными интересами, она перестает относиться к юрисдикции частного права. Закон (ст. 239 ГК РФ) предусматривает изъятие у частных лиц для государственных или муниципальных нужд земельного участка вместе с расположенными на нем зданиями и сооружениями путем выкупа или продажи с публичных торгов. Существуют и другие формы государственного регулирования владения и пользования недвижимостью: строительные ограничения, система зонирования, требования по охране окружающей среды, налогообложение имущества и сделок с ним, передача в хозяйственное ведение или оперативное управление и иные формы временного владения, право на бесхозные объекты недвижимости и др.

Социальная роль недвижимого имущества состоит в удовлетворении физиологических, психологических, интеллектуальных и других потребностей людей. Все, что нужно человеку для выживания и достойной жизни, он получает в конечном счете от земли. Владение недвижимостью престижно в общественном сознании и необходимо для формирования цивилизованного среднего социального слоя.

В мировой практике под недвижимостью понимается земельный участок и все, что находится под ним с проекцией к центру земли, и все, что находится над ним, продленное в бесконечность, включая постоянные объекты, присоединенные к нему природой (деревья, вода и др.) или человеком, а также права на эти объекты.

В общем случае частный собственник земельного участка считается владельцем и всех его составных частей: природных ресурсов в виде минеральных залежей, находящихся в недрах под участком, и соответствующего воздушного пространства над участком. Но собственник имеет право распоряжаться таким объемом воздушного пространства над землей, который он может разумно использовать с учетом законодательных ограничений, и, в частности, полного суверенитета правительства над навигационным воздушным пространством страны, т.е. право на воздушное пространство является ограниченным. Не абсолютно и право собственника участка на недра.

Негосударственные субъекты собственности на землю в России имеют права не на все недра, соответствующие их земельному участку, а только на общераспространенные полезные ископаемые (глина, песок и т.п.). Залежи угля, нефти, руды и т.д. не включаются в состав недвижимого имущества частного собственника земельного участка, так как недра принадлежат государству полностью. Не входит в физический, а, следовательно, и в экономико-правовой состав недвижимого имущества и воздушное пространство над поверхностью земельного участка того или иного частного собственника. Оно имеет общественный характер и принадлежит правительству. Только на землях государственного фонда понятие недвижимости включает все его составные части в вертикальной проекции.

Каждый объект недвижимости и все они, вместе взятые, имеют сущностные (родовые) признаки, позволяющие отличить их от движимых вещей, и видовые (частные), характеризующие особенности объектов по однородным группам.

Выделяют следующие родовые признаки недвижимости:

степень подвижности;

связь с землей;

форма функционирования;

состояние потребительской формы в процессе использования;

длительность кругооборота;

способ переноса стоимости в производственном процессе;

общественное значение.

Основные фундаментальные свойства недвижимости неподвижность и материальность, или непотребляемость, на которых базируются все остальные ее родовые и видовые признаки.

Существуют и пограничные понятия между движимыми и недвижимыми вещами. В России для их обозначения применяются термины «существенные» неотделимые части и принадлежности недвижимых вещей. Существенные составные неотторжимые части недвижимого имущества, которые не могут быть отделены от него без несоразмерного ущерба как самому объекту недвижимости, так и отделяемой части (например, лифт и т.п.). Они не могут быть предметом разных прав и обязанностей, если в законе или договоре не предусмотрено иное.

Принадлежность движимые предметы, которые связаны с недвижимым объектом общим назначением, служат ему и могут быть отделены от него по решению собственника недвижимого имущества (люстра, встроенная мебель).

Согласно ГК РФ (ст. 135) также считается, что вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной, вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное.

При отнесении того или иного «пограничного» предмета к недвижимости или личной собственности надо учитывать одновременно три фактора:

Характер связи с объектом недвижимости: личные предметы можно легко перемещать без ущерба для них и ущерба недвижимому имуществу;

Намерение сторон, определяющих тип связи предмета с недвижимостью, т.е. предусматривается оставить его навсегда в установленном месте или изъять при совершении сделки;

Срок использования.

При использовании больше года имущество относится к основным фондам, которые, однако, не всегда считаются недвижимыми. Предметы с небольшим сроком использования (до одного года), несмотря на намерения сторон, не могут считаться компонентом объекта недвижимости. До 2001 г. учитывалась еще и стоимость имущества (100 МРОТ).

Гражданский кодекс РФ (ст. 130) дает следующее понятие недвижимости. Недвижимое имущество (недвижимость) - это земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В ст. 130 ГК РФ определены критерии отнесения вещей как объектов гражданских прав к недвижимому имуществу:

• - прочная связь с землей (недвижимость по природе);
• - невозможность перемещения без несоразмерного ущерба их назначению;
• - прямое указание в законе (недвижимость в силу закона).

Исходя из данных критериев в качестве основных (родовых) признаков недвижимости (исключая недвижимость «по природе») можно выделить:

• а) индивидуальную определенность - объекты недвижимости материальны и функционируют в натурально-вещественной форме и стоимостной форме. Ссылка в ст. 131 ГК РФ на необходимость государственной регистрации прав на недвижимость позволяет выделить еще один признак недвижимости;
• б) прочную связь с земельным участком, которая выражается в невозможности перемещения объекта;
• в) признак публичности (регистрационный порядок признания и перехода права собственности и иного вещного права на объекты недвижимости).

Это один из наиболее дискуссионных вопросов. Можно выделить две основополагающие позиции. Первую четко формулирует Козырь О.М., указывая на то, что недвижимое имущество, упомянутое в ст. 130 ГК РФ - это понятие юридическое, а не фактическое. Обосновывает она это тем, что недвижимостью может признаваться «лишь имущество, на которое может быть установлено право собственности и иные права. А для возникновения таких прав необходима соответствующая государственная регистрация».

Такая позиция подчеркивает значение недвижимости как объекта гражданского оборота. Для того чтобы недвижимость участвовала в гражданском обороте, необходимо, чтобы возникло право собственности. В свою очередь, для этого необходима государственная регистрация права собственности. Похожие взгляды высказывает и Чубаров В.В., который пишет, что «вещь в понимании ст. 128 ГК и недвижимость в понимании ст. 130 ГК - в конечном итоге понятия юридические».

Свою позицию он обосновывает тем, что после признания в ГК РФ объектов незавершенного строительства недвижимостью соответствующие изменения одновременно были внесены в Закон о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, который предусмотрел процедуру государственной регистрации прав на объекты незавершенного строительства как на недвижимую вещь.

Иную позицию высказывает Витрянский В.В.

По его мнению, для признания вещи недвижимой требуется только прочная связь с землей и невозможность ее перемещения без несоразмерного ущерба ее назначению. Обосновывает свою позицию он тем, что деление вещей на движимые и недвижимые обусловлено их объективными качествами, а государственная регистрация не является квалификационным признаком недвижимости.

Его взгляды разделяет Гонгало Б.М., который пишет, что «недвижимая вещь - понятие фактическое, а не юридическое». В связи с этим он предлагает пересмотреть распространенную концепцию, в соответствии с которой отрицается факт существования в качестве недвижимости самовольно построенного жилого дома, реально существующих зданий, сооружений и т. п., до момента государственной регистрации этих объектов. Как указывает автор, «то обстоятельство, что на такие вещи не возникает право собственности, не должно влечь вывода о том, что они не считаются недвижимостью».

• - отдельные виды недвижимости могут использоваться исключительно в соответствии с их целевым назначением. Речь, в частности, идет о таких видах недвижимости, как земельные участки, жилые помещения и др.;
• - в отношении недвижимого имущества действуют специальные правила совершения сделок с ним, определяющие зависимость прав на земельный участок от прав на недвижимость.

Представляется, что все точки зрения имеют право на существование. Однако все-таки необходимо исходить из тех признаков недвижимости, которые даны в законодательстве.

Так, в понятии о недвижимости, приведенной в ст. 130 части первой ГК РФ, нигде законодатель не называет, например, наличие государственной регистрации прав на вещь в качестве признака недвижимости. Можно только ставить вопрос об изменении действующего законодательства и о введении в качестве дополнительного признака недвижимости наличие государственной регистрации вещных прав на нее.

Однако до введения подобных изменений необходимо руководствоваться только критериями ст. 130 ГК. В соответствии с критериями, установленными в ст. 130 ГК РФ, все недвижимые вещи подразделены на три вида:

• 1) объекты, являющиеся недвижимостью в силу своей объективной природы (первая группа);
• 2) объекты, характеризуемые прочной связью с землей, до степени невозможности перемещения без несоразмерного ущерба их назначению (вторая группа);
• 3) объекты, являющиеся недвижимостью в силу прямого указания закона (третья группа).

К первой группе - недвижимость «по природе» относятся:

• 1) участки земли;
• 2) участки недр;
• 3) обособленные водные объекты.

Вторая группа объектов недвижимости - объекты прочно связанные с землей:

• 1) здания;
• 2) сооружения;
• 3) леса;
• 4) многолетние насаждения;
• 5) нежилые и жилые помещения;
• 6) объекты незавершенного строительства;
• 7) иные объекты, прочно связанные с землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.

Третья группа - объекты, признанные в качестве недвижимости, законом:

• 1) воздушны, морские суда и суда внутреннего плавания;
• 2) космические объекты;
• 3) общее имущество многоквартирного дома;
• 4) предприятия как имущественные комплексы.

Перечень объектов недвижимости приведен в приложении 1.

Недвижимость – это объекты, включающие земельный участок в качестве основы, а также строения, прочно связанные с участком, перемещение которых без ущерба их применению невозможно.

Законодательство РФ относит к недвижимости имущество и движимые объекты (суда морские, воздушные и др.) по признаку целесообразности действия на них правового режима, а не по родовым признакам. Содержанию недвижимости свойственна совокупность признаков кроме материально — вещественной стороны. Различают понятие недвижимости как физического объекта и как объекта социальных, правовых отношений.

Недвижимое имущество является одновременно:

Объектом физическим, недвижимость характеризуется местоположением, размером, средой окружения, физическими характеристиками.

Объектом отношений в экономике, недвижимость выступает товаром с параметрами полезности, доходности, цены, стоимости, ликвидности.

Объектом правовых отношений, недвижимость характеризуется качеством прав (собственности, иных вещественных прав).

Все качественные параметры объекта оказывают влияние на его стоимость при оценке недвижимости .

Следует отметить, что земля как недвижимое имущество является объектом социальных отношений. Земля является местом жизни людей, источником благ, ресурсом природы.
Существует несколько концепций, характеризующих понятие недвижимости:

Географическая концепция отражает технические параметры объектов: материал и раз­меры зданий, климат, местоположение, плодородие почв, окру­жающую среду и т.д. Объекты испытывают воздействие внешней среды, что вызывает изменение потребительс­ких свойств и функциональной полезности объекта. Состояние объекта учитывается при оценке стоимости недвижимости с целью совершения сделок.
Экономическая концепция трактует недвижимость как объект для инвестиций, а также инструмент создания дохода. Экономические составляющие имуще­ства (цена, стоимость) образованы из полезности имущества. Процесс налогообложения имущества позволяет формировать му­ниципальные бюджеты, выполнять социальные проекты.

В юридическом смысле недвижимость трактуется как комплекс прав, определяемых государством. Частная собственность может быть неделимой или частичной (совместное имущество). В России частным лицам законодательно гаран­тировано право свободного распоряжения собственностью. Но в случаях наличия противоречий интересов частной собственности и общественных интересов, частная собственность переста­ет действовать как частное право. Происходит изъятие земельного участка у частных лиц для государственных нужд вместе со зданиями, расположенными на нем. Действуют и иные формы регулирова­ния владения государством пользования объектами: строительные ограниче­ния, зонирование, охрана окружающей среды и т.д.

Социальная функция недвижимого имущества заключается в удовлетворе­нии потребностей людей (физиологических, интеллектуальных, психологических).

В общем понимании недвижимость включает:

Земельный участок;
Объекты под земельным участком (в проекции к центру земли);
Объекты над земельным участком (здания, вода, деревья и др.).

Родовые признаки отличия недвижимого имущества.
Каждый объект имеет родовые признаки, отличающие эти объекты от движи­мых вещей:

Неподвижность;
Неразрывная связь с землей;
Функционирование в стоимостной и натурально – вещественной форме;
Сохранение натуральной формы в период эксплуатации;
Долговечность использования;
Пользование объектами имеет общественное значение.

Недвижимости присущи и видовые (частные) признаки – это технические параметры (месторасположение, состояние, назначение).

Комплексное влияние совокупности параметров, характеризующих объект, влияют на стоимость объекта на рынке, определяемую специалистом оценочной компании в процессе оценки имущества.

Таким образом, недвижимое имущество – важнейшая составляющая развития экономики.

Основные фундаментальные свойства недвижимости - неподвижность и материальность или непотребляемость, на которых базируются все остальные ее родовые и видовые признаки.

К видовым признакам также относятся технические и технологические характеристики объектов недвижимости (местоположение, функциональное назначение, состояние и др.) Они определяются конкретными частными показателями в зависимости от вида недвижимости.

1.2. Общая классификация объектов недвижимости

Классификация - это распределение множества объектов недвижимости на их подмножества по сходству или различию в соответствии с избранными признаками и методами. Она облегчает процесс изучения недвижимого имущества, позволяет быстро найти внутренние закономерности, определяющие состояние и изменения его потребительских и рыночных свойств .

Объектами классификации являются элементы изучаемого множества (здания, сооружения и т.д.).

Признаки классификации - наиболее существенные и практически важные свойства и характеристики объектов, служащие основанием для их группировки или деления.

В зависимости от происхождения объекты недвижимости можно разделить на:

1. Естественные (природные) объекты - земельный участок, лес и многолетние насаждения, обособленные водные объекты и участки недр. Эти объекты недвижимости называют еще и «недвижимостью по природе».

2. Искусственные объекты (постройки):

а) жилая недвижимость - объекты недвижимости предназначенные для проживания: малоэтажный дом (до трех этажей), многоэтажный дом (от 4 до 9 этажей), дом повышенной этажности (от 10 до 20 этажей), высотный дом (свыше 20 этажей).

Объектом жилой недвижимости может также быть кондоминиум, секция (подъезд), этаж в подъезде, квартира, комната, дачный дом;

б) коммерческая недвижимость - офисы, рестораны, магазины, гостиницы, гаражи для аренды, склады, здания и сооружения, предприятия как имущественный комплекс;

в) общественные (специальные) здания и сооружения .

Лечебно-оздоровительные (больницы, поликлиники, дома престарелых и дома ребенка, санатории, спортивные комплексы и т.д.);

Учебно-воспитательные (детские сады и ясли, школы, училища, техникумы, институты, дома детского творчества и т.д.);

Культурно-просветительские (музеи, выставочные комплексы, парки культуры и отдыха, дома культуры и театры, цирки, планетарии, зоопарки, ботанические сады и т.д.);

Специальные здания и сооружения - административные (милиция, суд, прокуратура, органы власти), памятники, мемориальные сооружения, вокзалы, порты и т.д.;

г) инженерные сооружения - мелиоративные сооружения и дренаж, комплексная инженерная подготовка земельного участка под застройку и т.д.

Каждую из этих групп можно подвергнуть дальнейшей дезагрегации на базе различных типологических критериев.

Искусственные объекты получили название - «недвижимость по закону», однако эта категория недвижимости опирается на «недвижимость по природе».

Искусственные объекты могут быть полностью построены и готовы к эксплуатации, могут требовать реконструкции или капитального ремонта, а также относится к незаконченным объектам строительства (незавершенка).

К «незавершенке» относятся объекты, по которым в установленном порядке не оформлены документы о приемке объекта в эксплуатацию. Объекты незавершенного строительства можно разделить на две группы: объекты, на которых ведутся работы, и объекты, на которых по тем или иным причинам работы прекращены. В соответствии с действующим порядком различают два вида прекращения работ на объекте: консервацию и полное прекращение строительства.

Более подробно остановимся на классификации жилой недвижимости и земельного фонда РФ.

Земельный фонд в РФ по экономическому назначению разделен на семь категорий земель:

1. Земли сельскохозяйственного назначения имеют особый правовой статус на рынке недвижимости и используются:

Для сельскохозяйственного производства (пашни, сенокосы, пастбища, залежи, многолетние насаждения, целина и другие угодья);

Для личного подсобного хозяйства;

Для коллективного садоводства и огородничества;

Для подсобных сельскохозяйственных производств;

Для опытных и научных станций.

Перевод земель из этой категории в другую осуществляется только по решению субъекта Федерации. Особо ценные земли не подлежат приватизации.

2. Земли городов и населенных пунктов занимают 4% территории страны. На этих землях размещаются жилые дома и социально-культурные учреждения, а также улицы, парки, площади, природоохранные сооружения; могут размещаться промышленные, транспортные, энергетические, оборонные объекты и сельскохозяйственные производства .

3. Земли промышленности, транспорта, связи, телевидения, информатики и космического обеспечения, энергетики, обороны и иного назначения. Имеют особый режим использования.

4. Земли особо охраняемых территорий включают в себя заповедники; зеленые зоны городов, домов отдыха, турбаз; памятники природы, истории и культуры; минеральные воды и лечебные грязи, ботанические сады и др. Данная категория земель предназначена для оздоровления людей, массового отдыха и туризма, а также для историко-культурного воспитания и эстетического наслаждения. Такие земли охраняются особым законодательством, и вести хозяйственную деятельность на них запрещается.

5. Земли лесного фонда полностью определяются правовым режимом лесов, произрастающих на них. К этой категории земель относятся земли, покрытые лесами и предоставленные для нужд лесного хозяйства и местной промышленности.

6. Земли водного фонда. Это земли, занятые водоемами, ледниками, болотами (кроме тундры и лесотундры), гидротехническими сооружениями и полосами отвода при них.

7. Земли запаса служат резервом и выделяются для различных целей.

Продажа земельных участков, а также выделение их для предпринимательской деятельности и перевода из одной категории в другую осуществляется в соответствии с законами РФ и субъектов Федерации.

Земельный участок в обороте используется для получения дохода, в том числе и путем передачи в аренду, внесения в складочный капитал, в обеспечение залога и пр.

Применительно к объектам жилой недвижимости возможно несколько типологических построений. Например, в зависимости от продолжительности и характера использования жилья :

- первичное жилье - место постоянного проживания;

- вторичное жилье - загородное жилье, используемое в течение ограниченного периода времени;

- третичное жилье - предназначено для кратковременного проживания (гостиницы, мотели и т.д.).

Применительно к условиям крупных городов принято выделять следующие группы :

1. Элитное жилье .

К нему предъявляются следующие основные требования: размещение в наиболее престижных районах города; принадлежность к «старому» фонду (при наличии проведенного капитального ремонта и реконструкции) или к «сталинскому» фонду; кирпичные стены; общая площадь квартир не менее 70 кв. м.; наличие изолированных комнат по конфигурации, приближенных к квадрату, и большой кухни (площадью не менее 15 кв.м.); наличие охраняемого подъезда, подземного или близко расположенного гаража и др.

2. Жилье повышенной комфортности . Потребительский спрос на жилье этого типа предполагает наличие следующих основных характеристик: возможность размещения в различных (не только наиболее престижных) районах города; площадь комнат и кухонь 12 и 8 кв. м (соответственно); наличие гостиной площадью не менее 17 кв. м.; большее разнообразие конструктивно-технологических параметров.

3. Типовое жилье. Для него характерно: размещение в любом районе города; соответствие архитектурно-планировочных параметров современным строительным нормам и правилам; по конструктивно-технологическим параметрам принадлежность к домам второго поколения индустриального домостроения и современным.

4. Жилье низких потребительских качеств. Исходя из условий потребительского спроса, формирующегося под воздействием фактора платежеспособности, требования, предъявляемые к этому типу жилья весьма невелики: размещение в малопрестижных районах; удаленность от основных транспортных коммуникаций; принадлежность к таким конструктивно-технологическим типам, как здания «старого» фонда, не подвергавшиеся капитальным и ремонтно-строительным работам, и дома первого поколения индустриального домостроения; размещение в первых этажах домов других типов; заниженные архитектурно-планировочные характеристики и т.д.

Рассмотренная классификация учитывает предпочтения целевых групп потребителей жилья и уровень их платежеспособности (маркетинговый подход).

Однако жилую недвижимость можно распределить и на основании градостроительных ориентиров:

Дома «старого» фонда, построенные в дореволюционный период;

Дома, построенные за период с 1917 г. до конца 30-х гг., отличающиеся лаконизмом архитектурно-планировочных решений, расположенные в непосредственной близости к местам приложения труда (того периода), мало престижные в настоящее время, но обладающие высокими конструктивно-технологическими характеристиками;

- «сталинские» дома, срок возведения которых пришелся на период с конца 30-х до конца 50-х гг., знаменующие собой возрождение классических архитектурно-градостроительных позиций и расположенные преимущественно в престижных, удаленных от промышленных зон районах;

Дома первого поколения индустриального домостроения (60-е гг.) (хрущевки), характеризующиеся заниженными архитектурно-технологическими параметрами;

Дома второго поколения индустриального домостроения, построенные в 70-80-х гг., когда в градостроительном проектировании использовались более высокие нормы и стандарты;

Современные жилые дома, отличающиеся большим разнообразием характеристик.

Наряду с делением на типы, недвижимость классифицируется по ряду признаков, что способствует более успешному исследованию рынка недвижимости и облегчает разработку и применение методов оценки различных категорий недвижимости, управления ими.

В зависимости от возможности воспроизведения в натуральной форме выделяют:

не воспроизводимые : земельные участки, месторождения полезных ископаемых;

воспроизводимые : здания, сооружения, многолетние насаждения.

На сформировавшемся западном рынке принята другая, отличающаяся от предложенной выше классификации объектов недвижимости по категориям А, В и С .

Объекты недвижимости, используемые для ведения определенного бизнеса. Обычно продаются вместе с бизнесом (специализированная недвижимость);

Неспециализированная недвижимость - обыкновенные здания -магазины, офисы, фабрики, склады, которые обычно продаются или сдаются в аренду.

Представители различных отраслей науки философии, экономики и др., предлагают варианты определения недвижимости с учетом своей отраслевой специфики. Так, И.Т.Балабанов рассматривает недвижимость как финансовую категорию, определяя ее как участок территории с принадлежащими ему природными ресурсами (почвой, водой и др.), а также зданиями и сооружениями. По его мнению, недвижимость - это участок территории с соответствующими принадлежностями, среди которых называются природные ресурсы, здания, сооружения. В качестве одной из составных частей указывается и земельный участок. В данном случае неясно, что же такое "территория"? В словаре С.И.Ожегова дается определение: "Территория - это земельное пространство с определенными границами". Получается, что земельный участок одновременно является и самой недвижимостью, и ее составной частью, что невозможно.

Е.А.Дорожинская отмечает, что «понятие «недвижимость» говорит не столько о характеристиках самой вещи, сколько о правилах, созданных для ее гражданского оборота (режиме недвижимости).

А.Н.Сыродоев высказывается еще более категорично: «Нельзя ту или иную вещь, исходя из данного в статье 130 ГК РФ определения, по своему усмотрению относить к недвижимости. Режим недвижимости должен распространяться только на те вещи, которые таковыми названы в законе». В поддержку данной позиции высказывается и К.И.Скловский.

Однако при таком подходе получается, что последствия признания вещи недвижимой одновременно являются и основаниями ее признания таковой. Таким образом, происходит подмена различных элементов логического суждения. В качестве примера можно привести тезис, высказанный М.И. Брагинским о том, что «государственная регистрация - это тот конститутивный признак, благодаря которому на соответствующие виды движимого имущества распространяется в определенных пределах установленный для недвижимости правовой режим».

Однако государственная регистрация есть последствие признания объекта недвижимым имуществом, а ни в коем случае не основание для признания его таковым. Подобное смешение причин и последствий вызывает сомнение в возможности использования подобного подхода.

Под юридической фикцией понимается юридико-технический прием, с помощью которого законодатель придает объекту правового регулирования те свойства, которыми он в действительности не обладает. Можно говорить о том, что в этом случае объективные свойства объекта правового регулирования подменяются необходимой и достаточной волей законодателя.

Целый ряд цивилистов придерживается точки зрения, основанной на трактовке недвижимости как юридической фикции.

В частности, О.Ю.Скворцов в своей статье «Недвижимость как юридическая фикция» отмечает, что при введении категории «недвижимость» в Гражданский кодекс РФ законодатель «использовал два критерия: экономический (земля, связь с землей, то есть учет естественных свойств классифицируемого объекта) и юридический (наделение статусом недвижимости в силу закона)». При этом, как полагает автор, в гражданском обороте существует ряд объектов, оборот которых представляет особую важность для экономической жизни страны. И именно с целью установления особого правового режима значимого для государства имущества законодатель пользуется таким юридико-техническим приемом, как фикция для признания движимых по своей природе вещей недвижимыми.

Аналогичную позицию занимают и некоторые иные цивилисты (Б.М.Гонгало, М.В.Абрамова). В своих работах они отмечают, что признание судов и космических объектов, то есть предметов, экономически и по другим основаниям предназначенных для движения (движимых по природе), недвижимыми вещами имеет основной целью распространение на эти объекты правового режима недвижимости.

В качестве недостатков данного подхода можно отметить, прежде всего, его утилитарность (это, несомненно, попытка подстроить теорию под существующую практику, что оказывает огромное влияние на выводы сторонников этого подхода), а также ограниченную применимость (как признают и сами авторы, такой подход объясняет лишь место судов и космических объектов в перечне объектов недвижимости). Практика правового регулирования свидетельствует о том, что несмотря ни на какие юридические фикции суда и космические объекты продолжают стоять особняком от недвижимости по природным свойствам. Правовое регулирование таких объектов осуществляется по совершенно иным правилам, установленным отраслевыми нормативными актами (Кодекс торгового мореплавания РФ, Воздушный кодекс РФ и т.п.). Таким образом, на практике оказывается, что включение воздушных и водных судов, а также космических объектов в перечень объектов недвижимости не привело к желаемому результату и оказалось явно излишней мерой, так как специфика их статуса все равно отражена в иных нормативных актах, и признание их для этого недвижимым имуществом вовсе не требовалось.

Д.Вербицкий в своей работе отмечает, что «признание вещей недвижимым имуществом обусловлено высокой стоимостью указанных объектов и связанной с этим необходимостью повышенной надежности правил их гражданского оборота». Практически аналогичную точку зрения можно обнаружить в работе Н.Рукаса, который полагает, что «недвижимые вещи по сравнению с движимыми вещами, как правило, обладают более высокой нарицательной стоимостью».

Однако стоимость объектов не может являться надлежащим критерием, так как существует множество объектов с высокой стоимостью, относящихся к движимому имуществу (драгоценности, автомобили).

Оригинальный критерий выделения недвижимого имущества предлагает в своей работе «Залог недвижимости в российском праве» А.В.Черных.

Автор пишет о том, что «все еще сохраняющийся общий принцип определения недвижимого имущества как объектов, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, не отражает сути современного понимания недвижимости».

А.В.Черных делает вывод о том, что «критерием деления имущества на движимое и недвижимое должна являться несоразмерность ущерба, причиняемого назначению имущества или его собственнику, и возникшего именно при изъятии имущества из привычной среды использования, а не при простом перемещении». При этом, как он полагает, понятие отрыва от привычной среды использования следует трактовать широко, поскольку уже сейчас оно вбирает в себя такие аспекты, как перерыв амортизации, вынужденный простой и т.п.

Достоинством точки зрения А.В.Черных является очевидная новизна предлагаемого им критерия, а также его универсальный характер для всех объектов недвижимости. Использование критерия «отрыва от привычной среды использования» позволяет воспринять понятие недвижимости как сумму однопорядковых объектов, объединенных единым признаком. Например, изменение геостационарной орбиты космического судна, то есть «изъятие объекта из привычной среды использования», способно нанести несоразмерный ущерб его назначению. В то же время предложенный автором критерий «отрыв от привычной среды использования» чрезвычайно расплывчат и не подлежит однозначному толкованию, что на практике может привести к произволу со стороны участников гражданского оборота и затруднить гражданский оборот. При этом остается ощущение некоторой надуманности включения в понятие недвижимости водных и воздушных судов, а также космических объектов.

По сходному с вышеизложенным пути идет и И.В.Козлова.

Давая характеристику статье 130 ГК РФ, автор отмечает, что критерий «прочной связи с земельным участком, выражающейся в невозможности перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению», носит оценочный характер. В связи с этим абсолютно точное и одинаковое в разных случаях решение вопроса о прочности связи объекта с землей невозможно. Следуя своей логике, И.В. Козлова делает вывод: «Таким образом, значение имеет не только сама связь объекта с землей, но и функциональное назначение объекта, которое невозможно реализовать без наличия этой связи». В качестве примера, обосновывающего этот вывод, автор приводит пример, который еще в начале века анализировал Г.Ф.Шершеневич: при продаже дома на снос или на стройматериалы его следует, по ее мнению, расценивать как объект движимого имущества.

Очевидно, приведенный пример является ошибочным. Само по себе намерение изменить функциональное назначение не влечет изменения правового статуса объекта. Если анализировать приведенный пример, то в рамках действующего законодательства названный пример должен быть квалифицирован следующим образом: собственник осуществляет разборку объекта недвижимости на стройматериалы, что прекращает статус объекта как недвижимой вещи в связи с исчезновением самого объекта, а уже стройматериалы как вновь возникшие вещи передаются покупателю, будучи уже и юридически, и фактически движимыми вещами.

В.А.Горемыкин считает, что недвижимость - это товар и называет лишь ее характерные признаки, такие как стационарность, материальность, полезность, долговечность, износ, разнородность, уникальность и неповторимость. Но это определение не отражает специфику недвижимого имущества.

В науке гражданского права в последние годы была выдвинута теория о юридическом характере понятия «недвижимое имущество». По мнению ее сторонников, недвижимостью признается не всякое имущество, прочно связанное с землей, а лишь то, права на которое зарегистрированы. В обороте могут находиться объекты недвижимости, права на которые зарегистрированы. Следовательно, государственная регистрация -- это юридический признак недвижимости.

Очевидно, что данный подход является ошибочным так как государственная регистрация, является последствием признания объекта недвижимостью и элементом правового режима недвижимых вещей, следовательно не может являться ее признаком. Более того, государственная регистрация для судов во многом направлена на достижение тех же целей, что и государственная регистрация (постановка на учет в органах ГИБДД) транспортных средств. Специфика подобной государственной регистрации во многом надумана законодателем.

Одним из основных недостатков существующих определений недвижимости является отсутствие единого критерия деления вещей на движимые и недвижимые и, как результат, включение в понятие недвижимости разнородных групп объектов, правовое регулирование которых существенно отличается (например, правовое регулирование здания и воздушного судна далеко не идентично). Поэтому, рассмотрев состояние цивилистической мысли по вопросу существующих подходов к понятию недвижимого имущества, необходимо перейти к рассмотрению критериев отнесения к категории недвижимого имущества.

При рассмотрении легального определения недвижимости обращает на себя внимание признак прочной связи с землей. Он использовался еще в римском частном праве. Часто признак прочной связи с землей именуют «естественным».

Прочность связи с землей в ст. 130 ГК РФ понимается как невозможность перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению. Г.Ф.Шершеневич указывал: «Теоретически движимые и недвижимые вещи различаются по тому признаку, способны ли они или нет к перемещению без повреждения сущности и без уменьшения ценности».

На практике признак прочной связи с землей далеко не всегда легко уловим. Очень часто объекты, которые именуются зданиями, сооружениями, объектами незавершенного строительства, на самом деле могут не отвечать признаку законодательного определения недвижимости. Прежде всего, это видно при разграничении объектов недвижимости и так называемых временных сооружений. Современные технологии, с одной стороны, позволяют без ущерба переносить с места на место здания, отнесение которых к недвижимости не должно вызывать сомнения, а, с другой стороны, весьма широко распространились сборно-разборные объекты, которые в относительно короткие сроки могут быть разобраны и собраны в другом месте. При этом в виде таких сооружений существуют не только традиционные павильоны, гаражи, навесы, но и внушительные по размеру торговые и производственные комплексы. С учетом этих обстоятельств, очевидно, что критерий невозможности перемещения без несоразмерного ущерба назначению, становится для объекта недостаточно конкретным, а применение его - произвольным. Изучение практики регистрации прав на недвижимость показало, что разными учреждениями технической инвентаризации одинаковые объекты в одних случаях признаются недвижимостью, а в других нет. Так, Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ (далее - ВАС РФ) рассмотрел дело, в котором суды первой и кассационной инстанции ошибочно отнесли стационарный промышленный холодильник к движимому имуществу.

Это приводит к мысли о том, что необходимо искать дополнительные критерии для конкретизации признака неразрывной связи с землей, либо вообще иные критерии для отнесения объекта к недвижимости.

В настоящее время предлагаются различные «дополнительные» критерии для отнесения объекта к недвижимости. Например, можно привести некоторые из них:

• а) недвижимым имуществом должна признаваться вещь, то есть предмет природы или результат труда, по поводу которого возникают гражданские правоотношения;
• б) эта вещь должна быть индивидуально определенной, то есть необходимо наличие особых, только ей присущих черт, характеристик и качеств, она должна быть юридически незаменима. Месторасположение, площадь, кадастровый номер - вот минимальный набор таких черт, которые придают каждому объекту уникальность его существования.
• в) вещи должны быть присущи такие признаки, как прочность и непотребляемость.

Существует ряд объектов, обладающих и признаком прочной связи с землей, и признаком пространственной индивидуальности, однако не подлежащих отнесению к недвижимым вещам. В качестве примера можно привести грибы: они вышеназванными признаками обладают, но недвижимостью их не признают. Это связано с наличием у этих объектов свойства потребляемости, которое устраняет необходимость во включение публично-правовых элементов в правовой режим подобных объектов. В связи с этим указание на признак непотребляемости является необходимым элементом определения недвижимого имущества.

г) вещь должна находиться в определенной связи с землей. Причем прочность связи с землей считается достаточной, если перемещение объекта без несоразмерного ущерба его назначению невозможно (характер этой связи по-разному определяется в законодательстве различных стран), а также возможность причинения несоразмерного ущерба при изъятии некоторых объектов недвижимости из привычной среды эксплуатации и использования. Кроме того, значение имеет не только сама связь объекта с землей, но и функциональное назначение объекта, которое невозможно реализовать без наличия этой связи.

Е.С.Болтанова в качестве необходимых признаков недвижимого имущества называет: индивидуальный характер (или неповторимость), неподвижность (или стационарность); в качестве побочных - многократное использование в процессе производства, сохранение первоначального вида (формы) в течение длительного периода, полезность, фундаментальность, тенденция к росту стоимости, необходимость постоянного управления, низкий уровень ликвидности, значительная ценность (существенная значимость).

Кстати, с учетом вышеизложенного можно сформулировать новое теоретическое определение понятия недвижимости.

Под недвижимостью (недвижимыми вещами) следует понимать все, что прочно связано с землей, объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. При этом критерием разграничения движимого и недвижимого имущества следует считать соответствие свойств объекта определению недвижимости. Если объект обладает всеми свойствами, выделенными в рамках предложенного определения недвижимого имущества, то он относится к категории недвижимых вещей, а если не обладает - к категории движимых вещей.