Родови признаци на обекти на недвижими имоти. Същност и основни характеристики на недвижимите имоти

Във всяка социална структура недвижимите имоти заемат специално място в системата на обществените отношения, с функционирането на които по един или друг начин са свързани животът и дейността на хората във всички сфери на бизнеса, управлението и организацията.

Самата концепция за "недвижими имоти" - в съвременна Русия, въпреки че беше въведена в активна практическа употреба само преди няколко години, но нейното значение далеч надхвърля границите на терминологичните пояснения. Факт е, че недвижимите имоти са централната връзка в цялата система на пазарните отношения. Недвижимото имущество е не само най-важната стока, която задоволява разнообразни лични потребности на хората, но същевременно капитал в реална форма, генериращ доход. Инвестирането в тях обикновено е инвестиция с цел печалба. Недвижимите имоти са в основата на националното богатство на страната, което има масов, общонационален характер по отношение на броя на собствениците. Познаването на икономиката на недвижимите имоти е от съществено значение за успешната предприемаческа дейност в различни видовекакто в бизнеса, така и в живота, в ежедневието на всяко семейство и отделни граждани, тъй като собствеността върху недвижими имоти е първоосновата на свободата, независимостта и достойното съществуване на всички хора.

Понятието "недвижим имот" е формулирано за първи път в римското право във връзка с въвеждането на парцели и други природни обекти в гражданското обращение и сега е общоприето във всички страни по света. В предреволюционна Русия тази концепция е приложена в Указа на Петър I от 23.03.1714 г. за ограничаване на оборота на недвижими имоти и тяхното наследяване. В съветския период, след премахването на частната собственост върху земята, разделянето на вещите на движими и недвижими вещи се трансформира в категориите основни и револвиращи средства, докато парцелите се броят отделно по вид и само в натурални мерни единици (по площ).

В съвременна Русия понятието „недвижимо имущество“ („недвижимо имущество“) отново е въведено в икономическо и правно обращение със Закона на RSFSR от 24 декември 1990 г. № 443-1 „За собствеността в RSFSR“ във връзка с установяването на статута на частната собственост върху земята и Основите на гражданското законодателство на Съюза SSR и републиките, одобрени. Върховен съвет на СССР от 31 май 1991 г. № 2211-1 (член 4). След това този термин беше потвърден в Указ на президента на Руската федерация от 27 октомври 1993 г. № 1767 „За регулирането на поземлените отношения и развитието на аграрната реформа в Русия“ (член 1) и окончателно узаконен от Гражданския кодекс на Руската федерация (член 130).

AT Ежедневиетотерминът "недвижим имот" изглежда съвсем разбираем и сякаш се приема за даденост. В действителност обаче външната видимост не съвпада с правната същност на недвижимите имоти, която до голяма степен се определя от характеристиките икономическо развитиедържави, установени исторически традиции и други условия.

Понятието недвижим имот е дадено в чл. 130 от Гражданския кодекс на Руската федерация: „Недвижимите имоти (недвижими имоти, недвижими имоти) включват земя, земни участъци, изолирани водни обекти и всичко, което е здраво свързано със земята, тоест обекти, които не могат да бъдат преместени без несъразмерно увреждане на предназначението им, включително гори, трайни насаждения, сгради, постройки, незавършено строителство”. Недвижимото имущество също включва "въздушни и морски кораби, подлежащи на държавна регистрация, кораби за вътрешно плаване, космически обекти".

В чл. 130 от Гражданския кодекс на Руската федерация определя две основни характеристики на недвижимите имоти: тясна връзка със земята и държавна регистрация на всички обекти, посочени в статията. В допълнение, правото на собственост и други вещни права върху недвижими имоти, ограниченията на тези права, тяхното възникване, прехвърляне и прекратяване подлежат на държавна регистрация в Единния държавен регистър от органите, които извършват държавна регистрация на права върху недвижими имоти и транзакции с него.

В Русия, както и в други страни по света, недвижимите имоти се определят главно чрез обхвата на понятието списък от обекти (неща) и вещни права, включени в него. В съответствие с Гражданския кодекс на Руската федерация недвижимите вещи (недвижими имоти, недвижими имоти) включват следните материални и нематериални обекти:

земя;

подземни участъци и подземни фондове;

предприятието като цяло като имуществен комплекс;

всичко, което е здраво свързано със земята, включително: гори; трайни насаждения; сграда; структури; обекти на незавършено строителство;

приравнени към недвижими имоти, подлежащи на държавна регистрация: самолети и морски кораби; кораби за вътрешно плаване; космически обекти.

В общия случай недвижимите имоти са земите и всичко, което е здраво свързано с тях, чието движение е невъзможно без несъразмерно увреждане на предназначението им. В същото време руските закони включват недвижими имоти и напълно движими вещи, приравнени към тях (въздушни и морски кораби и т.н.) не по родови или специфични характеристики, което би било съвсем разбираемо, а по целесъобразността да се прилага към тях специален правен режим, установен от за истински недвижими обекти, които все още не включват всички видове пътища в страната.

Определянето на същността на недвижимия имот само от материалната страна е важно в много области на знанието, но явно недостатъчно и далеч не изчерпва съвкупността от характеристики, присъщи на неговото съдържание. В теорията и практиката трябва да се прави разлика между понятието недвижим имот като материален (физически) обект и като комплекс от икономически, правни и социални отношения, които осигуряват специална процедура за разпореждане с него и специална стабилност на правата.

Всеки обект на недвижими имоти в действителност съществува в единство от физически, икономически, социални и правни свойства, всеки от които може в подходящи случаи да действа като основен (определящ) в зависимост от житейските ситуации, целите и етапите на анализ. На пазара недвижимите имоти действат като стока в три взаимосвързани форми:

Под формата на физически обект с определени параметри;

Специфична услуга, която позволява имота да се използва по подходящо предназначение;

Вещно право върху недвижим имот.

Географскиконцепцията отразява физическите (техническите) характеристики на недвижимите имоти: дизайна и материала на сградите, размер, местоположение, климат, плодородие на почвата, подобряване на околната среда и други параметри, разгледани по-подробно в следващата глава. Всички обекти на недвижими имоти са изложени на физически, химични, биологични, техногенни и други процеси. В резултат на това постепенно се променят техните потребителски качества и функционална пригодност, чието състояние се взема предвид при извършване на сделки, притежаване и използване на имущество.

Икономическиконцепцията разглежда недвижимите имоти като ефективен материален актив, инвестиционен обект и надежден инструмент за генериране на приходи. Основните икономически елементи на стойността и цената на недвижимите имоти произтичат преди всичко от тяхната полезност, способността да задоволяват различните нужди и интереси на хората. Благодарение на облагането на собствениците на имоти се формират общинските бюджети и се изпълняват социални програми.

В правен смисълнедвижимо имущество е съвкупност от публични и частни права върху него, установени от държавата, като се вземат предвид вътрешните характеристики и международните норми. Частните права могат да бъдат неделими или частични (съвместна собственост) и разделени въз основа на физическото хоризонтално и вертикално разделение на собствеността на подземни богатства, повърхността на земните парцели, сградите върху тях и въздушното пространство. В Русия, както и в други индустриализирани страни по света, на физическите лица е законово гарантирано правото да купуват, продават, отдават под наем или прехвърлят собственост или правото да я притежават и използват на други граждани и предприятия, т.е. свободно да се разпореждат с имуществото си. Когато обаче частната собственост върху недвижим имот влезе в противоречие с обществения интерес, тя престава да бъде предмет на юрисдикцията на частното право. Законът (член 239 от Гражданския кодекс на Руската федерация) предвижда отнемане от физически лица за държавни или общински нужди на поземлен имот, заедно със сгради и съоръжения, разположени върху него, чрез обратно изкупуване или продажба на публичен търг. Има и други форми държавно регулиранесобственост и ползване на недвижими имоти: ограничения за застрояване, система за зониране, изисквания за опазване на околната среда, данъчно облагане на имущество и сделки с него, прехвърляне на икономическо управление или оперативно управление и други форми на временна собственост, право на недвижим имот без собственост и др.

социална ролянедвижимите имоти са за задоволяване на физиологичните, психологическите, интелектуалните и други потребности на хората. Всичко, от което човек се нуждае за оцеляване и достоен живот, той в крайна сметка получава от земята. Притежаването на недвижими имоти е престижно в общественото съзнание и необходимо за формирането на цивилизована средна социална прослойка.

В световната практика под недвижими имоти се разбира парцел и всичко, което е под него с проекция към центъра на земята, и всичко, което е над него, разширено до безкрайност, включително постоянни обекти, прикрепени към него от природата (дървета, вода и др.) или лице, както и правата върху тези обекти.

По принцип частният собственик на парцел се счита за собственик на целия му парцел съставни части: природни ресурси под формата на минерални находища, разположени в недрата под обекта, и съответното въздушно пространство над обекта. Но собственикът има право да се разпорежда с толкова от въздушното пространство над земята, колкото може разумно да използва, при спазване на законови ограничения и по-специално пълния суверенитет на правителството над навигационното въздушно пространство на страната, т.е. правото на въздушно пространство е ограничено. Не е абсолютно и правото на собственика на обекта на земни недра.

Недържавните субекти на поземлена собственост в Русия нямат права върху всички недра, съответстващи на техния парцел, а само върху обикновени минерали (глина, пясък и др.). Находища на въглища, нефт, руди и др. не са включени в недвижимите имоти на частен собственик на поземлен имот, тъй като недрата са изцяло собственост на държавата. Той не е включен във физическия и следователно в икономическия и правния състав на недвижимите имоти и въздушното пространство над повърхността на поземления парцел на конкретен частен собственик. Той е публичен и принадлежи на правителството. Само в земите на държавния фонд понятието недвижим имот включва всички негови компоненти във вертикална проекция.

Всеки обект на недвижими имоти и всички те, взети заедно, имат съществени (родови) характеристики, които позволяват да се разграничат от движими вещи, и специфични (частни) характеристики, които характеризират характеристиките на обекти в хомогенни групи.

Разграничават се следните родови характеристики на недвижимите имоти:

степен на мобилност;

връзка със земята;

форма на функциониране;

състоянието на потребителската форма в употреба;

време на цикъл;

метод за прехвърляне на стойност към производствен процес;

обществена значимост.

Основните фундаментални свойства на недвижимия имот са неподвижност и материалност, или неконсумируемост, на които се основават всички други негови родови и специфични характеристики.

Съществуват и гранични понятия между движими и недвижими вещи. В Русия за обозначаването им се използват термините „съществени“ неразделни части и принадлежности на недвижими вещи. Съществени съставни части на недвижим имот, които не могат да бъдат отделени от него без непропорционална вреда както на самия имот, така и на отделимата част (например асансьор и др.). Те не могат да бъдат обект на различни права и задължения, освен ако не е предвидено друго в закон или договор.

Принадлежност - движими вещи, които са свързани с недвижим обект с общо предназначение, служат му и могат да бъдат отделени от него по решение на собственика на имота (полилей, вградена мебел).

Съгласно Гражданския кодекс на Руската федерация (член 135) също се счита, че нещо, предназначено за обслужване на друго, основно нещо и свързано с него с обща цел (аксесоар), следва съдбата на основното нещо, освен ако не е предвидено друго по договора.

При приписването на един или друг „граничен“ обект на недвижими имоти или лично имущество трябва да се вземат предвид едновременно три фактора:

Естеството на връзката с имуществото: личните вещи могат лесно да бъдат преместени без увреждане на тях и увреждане на недвижимо имущество;

Намерението на страните, определящи вида на връзката на обект с недвижим имот, т.е. предвижда се оставянето му завинаги на определено място или изтеглянето му при извършване на сделка;

Срок на ползване.

Когато се използва повече от една година, имотът се класифицира като дълготрайни активи, които обаче не винаги се считат за недвижими. Вещи с кратък срок на ползване (до една година), въпреки намеренията на страните, не могат да се считат за съставна част на имота. До 2001 г. се взема предвид и цената на имуществото (100 минимални работни заплати).

Гражданският кодекс на Руската федерация (член 130) дава следното понятие за недвижими имоти. Недвижими имоти (недвижими имоти) са парцели, подземни парцели, отделни водни обекти и всичко, което е здраво свързано със земята, т.е. обекти, които не могат да бъдат преместени без непропорционално увреждане на тяхното предназначение, включително гори, трайни насаждения, сгради, конструкции, незавършено строителство.

В чл. 130 от Гражданския кодекс на Руската федерация определя критериите за класифициране на нещата като обекти на граждански права върху недвижими имоти:

• - силна връзка със земята (недвижима собственост по природа);
• - невъзможност за движение без непропорционално увреждане на предназначението им;
• - пряко указание в закона (недвижим имот по силата на закон).

Въз основа на тези критерии, като основни (родови) характеристики на недвижимите имоти (с изключение на недвижимите имоти "по природа"), можем да разграничим:

• а) индивидуална сигурност - обектите на недвижимите имоти са материални и функционират в естествено-веществена форма и стойностна форма. Връзка в чл. 131 от Гражданския кодекс на Руската федерация относно необходимостта от държавна регистрация на права върху недвижими имоти ни позволява да подчертаем още един знак за недвижими имоти;
• б) силна връзка с поземлен имот, което се изразява в невъзможност за преместване на обекта;
• в) знак за публичност (регистрационна процедура за признаване и прехвърляне на собственост и други вещни права върху обекти на недвижими имоти).

Това е един от най-спорните въпроси. Могат да се разграничат две основни позиции. Първото е ясно формулирано от Козир О.М., като посочва, че недвижимите имоти, посочени в чл. 130 от Гражданския кодекс на Руската федерация е правно понятие, а не действително. Тя обосновава това с факта, че „за недвижим имот може да се признае само имущество, върху което може да се установи право на собственост и други права. И за възникването на такива права е необходима подходяща държавна регистрация.

Тази позиция подчертава значението на недвижимите имоти като обект на гражданското обращение. За да участва недвижим имот в гражданското обращение е необходимо да възникне правото на собственост. От своя страна това изисква държавна регистрация на правата на собственост. Подобни виждания изразява и В. В. Чубаров, който пише, че „нещо в разбирането на чл. 128 от СК и недвижими имоти по смисъла на чл. 130 от Гражданския кодекс са в крайна сметка правни понятия.

Той обосновава позицията си с факта, че след признаването в Гражданския кодекс на Руската федерация на обекти на незавършено строителство като недвижимо имущество, съответните промени бяха едновременно направени в Закона за държавната регистрация на права върху недвижими имоти и сделки с тях , който предвиждаше процедурата за държавна регистрация на права върху обекти в процес на строителство като недвижими имоти.

Витрянски В. В. изразява различна позиция.

Според него, за да се признае една вещ за недвижима, е необходима само силна връзка със земята и невъзможност за нейното движение без несъразмерно увреждане на нейното предназначение. Той обосновава позицията си с факта, че разделянето на вещите на движими и недвижими се дължи на техните обективни качества, а държавната регистрация не е квалифициращ признак на недвижими имоти.

Неговите възгледи се споделят от Gongalo B.M., който пише, че „недвижимата вещ е действително понятие, а не юридическо“. В тази връзка той предлага да се преразгледа широко разпространената концепция, според която фактът на съществуването на неразрешена жилищна сграда, реални сгради, конструкции и т.н. се отрича като недвижими имоти до момента на държавна регистрация на тези обекти. Както посочва авторът, "фактът, че такива неща не възникват собственост, не трябва да води до заключението, че те не се считат за недвижими имоти."

• - някои видове недвижими имоти могат да се използват изключително в съответствие с предназначението им. Говорим по-специално за такива видове недвижими имоти като парцели, жилищни помещения и др.;
• - по отношение на недвижимите имоти има специални правила за извършване на сделки с тях, които определят зависимостта на правата върху поземлен имот от правата върху недвижими имоти.

Изглежда, че всички гледни точки имат право на съществуване. Въпреки това, все още е необходимо да се изхожда от тези признаци на недвижими имоти, които са дадени в законодателството.

И така, в понятието недвижим имот, дадено в чл. 130 от първата част на Гражданския кодекс на Руската федерация законодателят никъде не посочва например наличието на държавна регистрация на права върху вещ като знак за недвижим имот. Може само да се постави въпросът за промяна на действащото законодателство и въвеждане на като допълнителна функциянедвижим имот, наличието на държавна регистрация на вещни права върху него.

Въпреки това, преди въвеждането на такива промени, е необходимо да се ръководим само от критериите на чл. 130 GK. В съответствие с критериите, посочени в чл. 130 от Гражданския кодекс на Руската федерация всички недвижими вещи са разделени на три вида:

• 1) обекти, които са недвижими имоти по силата на тяхното обективен характер(първа група);
• 2) обекти, характеризиращи се със силна връзка със земята, до степен на невъзможност за преместване без непропорционално увреждане на предназначението им (втора група);
• 3) обекти, които са недвижими имоти по силата на пряко посочване на закона (трета група).

Първата група - недвижими имоти "по природа" включва:

• 1) парцели земя;
• 2) земни участъци;
• 3) изолирани водни тела.

Втората група недвижими имоти - обекти, тясно свързани със земята:

• 1) сгради;
• 2) структури;
• 3) гори;
• 4) трайни насаждения;
• 5) нежилищни и жилищни помещения;
• 6) обекти на незавършено строителство;
• 7) други обекти, здраво свързани със земята, чието движение е невъзможно без несъразмерно увреждане на предназначението им.

Третата група - обекти, признати за недвижими имоти от закона:

• 1) въздухоплавателни средства, морски кораби и кораби за вътрешно плаване;
• 2) космически обекти;
• 3) обща собственостжилищен блок;
• 4) предприятията като имуществени комплекси.

Списъкът на недвижимите имоти е даден в Приложение 1.

Недвижими имоти са обекти, които включват поземлен имот като основа, както и сгради, които са здраво свързани с парцела, чието движение е невъзможно без да се засяга тяхното използване.

Законодателството на Руската федерация класифицира имуществото и движимите обекти (кораби, кораби, самолети и др.) Като недвижимо имущество въз основа на целесъобразността на правния режим, който действа върху тях, а не на общи основания. Съдържанието на недвижимите имоти се характеризира с набор от характеристики в допълнение към материалната страна. Съществува разграничение между понятието недвижим имот като физически обект и като обект на социални, правни отношения.

Недвижимите имоти са едновременно:

Физическият обект, недвижимият имот се характеризира с местоположение, размер, среда, физически характеристики.

Обектът на отношенията в икономиката, недвижимите имоти са стока с параметрите на полезност, рентабилност, цена, себестойност, ликвидност.

Обектът на правоотношенията, недвижимите имоти се характеризират с качеството на правата (собственост, други материални права).

Всички качествени параметри на даден обект влияят върху него оценка на недвижим имот.

Трябва да се отбележи, че земята като недвижимо имущество е обект на обществени отношения. Земята е място на човешки живот, източник на богатство, ресурс на природата.
Има няколко понятия, които характеризират концепцията за недвижими имоти:

Географското понятие отразява техническите параметри на обектите: материал и размери на сградите, климат, местоположение, плодородие на почвата, околна среда и др. Обектите се влияят от външната среда, което води до промяна в потребителските свойства и функционалната полезност на обекта. Състоянието на обекта се взема предвид при оценка на стойността на недвижими имоти за целите на сделките.
Икономическата концепция третира недвижимите имоти като обект за инвестиции, както и като инструмент за генериране на доходи. Икономическите компоненти на имуществото (цена, стойност) се формират от полезността на имуществото. Процесът на облагане на имуществото дава възможност за формиране на общински бюджети и реализиране на социални проекти.

В правен смисъл недвижимите имоти се третират като набор от права, определени от държавата. Частната собственост може да бъде неделима или частична (съвместна собственост). В Русия на физическите лица е гарантирано от закона правото на свободно разпореждане със собственост. Но в случаите, когато има конфликти между интересите на частната собственост и обществените интереси, частната собственост престава да действа като частно право. Има отнемане на земя от частни лица за държавни нужди, заедно със сградите, разположени върху нея. Съществуват и други форми на регулиране на собствеността от държавата на използване на обекти: ограничения за застрояване, зониране, опазване на околната среда и др.

Социалната функция на недвижимите имоти е да задоволяват потребностите на хората (физиологични, интелектуални, психологически).

Най-общо казано, недвижимите имоти включват:

Парцел;
Обекти под парцела (в проекцията на центъра на земята);
Обекти над земята (сгради, вода, дървета и др.).

Родови знаци за разлика на недвижими имоти.
Всеки обект има общи характеристики, които ги отличават от движимите вещи:

Неподвижност;
Неразривна връзка със земята;
Функциониране в стойностна и природно-материална форма;
Запазване на естествената форма по време на работа;
Устойчивост на употреба;
Ползването на съоръженията е от обществено значение.

Недвижимите имоти се характеризират и със специфични (частни) белези – това са технически параметри (местоположение, състояние, предназначение).

Комплексното влияние на съвкупността от параметри, характеризиращи обекта, оказва влияние върху стойността на обекта на пазара, определена от специалиста на оценителската компания в процеса на оценка на имота.

Следователно недвижимите имоти са най-важният компонент на икономическото развитие.

Основните фундаментални свойства на недвижимите имоти - неподвижности материалностили неконсумативен,на които се основават всички други родови и специфични признаци.

Специфичните характеристики включват също технически и технологични характеристики на обектите на недвижими имоти (местоположение, функционално предназначение, състояние и др.) Те се определят от конкретни частни показатели в зависимост от вида на недвижимите имоти.

1.2. Обща класификация на обектите на недвижимите имоти

Класификация- това е разпределението на набор от обекти на недвижими имоти в техните подмножества според прилика или разлика в съответствие с избрани характеристики и методи. Улеснява процеса на изучаване на недвижими имоти, позволява ви бързо да намерите вътрешни модели, които определят състоянието и промените в неговите потребителски и пазарни свойства.

Обектикласификации са елементите на изследваното множество (сгради, конструкции и др.).

знацикласификации - най-съществените и практически важни свойства и характеристики на обектите, които служат като основа за тяхното групиране или разделяне.

В зависимост от произхода, недвижимите имоти могат да бъдат разделени на:

1. Природни (естествени) обекти- парцел, горски и трайни насаждения, изолирани водни обекти и подпочвени парцели. Тези имоти се наричат ​​също „недвижими имоти по природа“.

2. Изкуствени обекти (сгради):

а) Жилищни имоти- обекти на недвижими имоти, предназначени за живеене: нискоетажно строителство(до три етажа), многоетажна сграда (от 4 до 9 етажа), висока сграда (от 10 до 20 етажа), висока сграда (над 20 етажа).

Обект на жилищен недвижим имот може да бъде и кооперация, секция (антре), етаж от вход, апартамент, стая, селска къща;

б) търговски недвижими имоти- офиси, ресторанти, магазини, хотели, гаражи под наем, складове, сгради и постройки, предприятия като имуществен комплекс;

в) обществени (специални) сгради и съоръжения.

Медицински и рекреационни (болници, клиники, старчески домове и домове за деца, санаториуми, спортни комплекси и др.);

Образователни (детски градини и ясли, училища, колежи, техникуми, институти, къщи за детско творчество и др.);

Културни и образователни (музеи, изложбени комплекси, паркове за култура и отдих, домове на културата и театри, циркове, планетариуми, зоологически градини, ботанически градини и др.);

Специални сгради и съоръжения - административни (полиция, съд, прокуратура, власти), паметници, мемориални съоръжения, гари, пристанища и др.;

G) инженерни конструкции- мелиоративни съоръжения и отводняване, комплексна инженерна подготовка на поземлен имот за застрояване и др.

Всяка от тези групи може да бъде допълнително дезагрегирана въз основа на различни типологични критерии.

Обектите, създадени от човека, се наричат ​​„собственост по закон“, но тази категория недвижими имоти се основава на „собственост по природа“.

Обектите, създадени от човека, могат да бъдат напълно изградени и готови за експлоатация, може да изискват реконструкция или основен ремонт, а също така се отнася за незавършени строителни обекти (в процес).

„Непълен“ се отнася за обекти, за които не са издадени документи за приемане на обекта в експлоатация по предписания начин. Обектите на незавършено строителство могат да бъдат разделени на две групи: обекти, по които се извършват работи, и обекти, по които по една или друга причина работата е спряна. Съгласно действащия ред се разграничават два вида преустановяване на работата на съоръжението: консервация и пълно прекратяване на строителството.

Нека се спрем по-подробно на класификацията на жилищните имоти и поземления фонд на Руската федерация.

Поземленият фонд в Руската федерация за икономически цели е разделен на седем категории земя:

1. Земеделска земяимат специален правен статут на пазара на недвижими имоти и се използват:

За селскостопанска продукция (обработваеми земи, сенокоси, пасища, угари, трайни насаждения, девствени земи и други земи);

За лично помощно стопанство;

За колективно градинарство и градинарство;

За спомагателно земеделско производство;

За опитни и научни станции.

Прехвърлянето на земя от тази категория в друга се извършва само по решение на субекта на федерацията. Особено ценните земи не подлежат на приватизация.

2. Земи на градоветезаемат 4% от страната. В тези земи са разположени жилищни сгради и социално-културни институции, както и улици, паркове, площади, екологични структури; могат да бъдат разположени промишлени, транспортни, енергийни, отбранителни съоръжения и селскостопански производства.

3. Земи за промишленост, транспорт, съобщения, телевизия, информатика и космическа поддръжка, енергетика, отбрана и други цели. Имат специален режим на използване.

4. Земи на специално защитени териториивключват резерви; зелени зони на градове, къщи за почивка, къмпинги; паметници на природата, историята и културата; минерални води и лечебна кал, ботанически градини и др. Тази категория земи са предназначени за благоустрояване на хората, масов отдих и туризъм, както и за историческо и културно образование и естетическа наслада. Такива земи са защитени от специално законодателство и стопанската дейност върху тях е забранена.

5. Земите от горския фонд се определят изцяло от правния режим на горите, растящи върху тях.Тази категория земя включва земя, покрита с гори и предназначена за нуждите на горското стопанство и местната промишленост.

6. Земи от водния фонд.Това са земи, заети от резервоари, ледници, блата (с изключение на тундрата и горската тундра), хидравлични съоръжения и тяхното право на преминаване.

7. Резерват земяслужат като резерв и се разпределят за различни цели.

Продажбата на парцели, както и тяхното разпределяне за предприемаческа дейност и прехвърляне от една категория в друга, се извършва в съответствие със законите на Руската федерация и субектите на федерацията.

Парцелът в обращение се използва за генериране на доходи, включително чрез отдаване под наем, внасяне в акционерния капитал, като обезпечение за обезпечение и др.

Прилага се към обекти жилищни недвижими имотиВъзможни са няколко типологични конструкции. Например в зависимост от продължителност и характер на ползване на жилището :

- първично жилище- място на постоянно пребиваване;

- вторично жилище- крайградски жилища, използвани за ограничен период от време;

- третично жилище- предназначени за краткосрочно настаняване (хотели, мотели и др.).

Във връзка с условията на големите градове е обичайно да се разграничават следните групи:

1. луксозно жилище .

Има следните основни изисквания: настаняване в най-престижните райони на града; принадлежност към „стария“ фонд (при наличие на основен ремонт и реконструкция) или към „сталинския“ фонд; тухлени стени; общата площ на апартаментите е не по-малка от 70 кв. м.; наличието на изолирани стаи в конфигурация, близка до квадрата, и голяма кухня (с площ най-малко 15 кв.м.); наличието на охраняем вход, подземен или близък гараж и др.

2. Превъзходно жилище . Потребителското търсене на жилища от този тип предполага наличието на следните основни характеристики: възможност за настаняване в различни (не само най-престижните) райони на града; площта на стаите и кухните е 12 и 8 квадратни метра. m (съответно); наличието на всекидневна с площ най-малко 17 квадратни метра. м.; по-голямо разнообразие от конструктивни и технологични параметри.

3. Типично жилище. Характеризира се с: настаняване във всяка част на града; съответствие на архитектурните и планови параметри със съвременните строителни норми и разпоредби; по конструктивни и технологични параметри, принадлежащи към къщи от второ поколение индустриално жилищно строителство и модерни.

4. Жилища с ниски потребителски качества. Въз основа на условията на потребителското търсене, което се формира под влиянието на фактора платежоспособност, изискванията към този тип жилища са много малки: настаняване в нископрестижни райони; отдалеченост от основните транспортни комуникации; принадлежащи към такива конструктивни и технологични типове като сгради от "стария" фонд, които не са били подложени на капиталови и ремонтни и строителни работи, и къщи от първото поколение индустриално жилищно строителство; настаняване в първи етажи на къщи от друг тип; подценени архитектурно-планировъчни характеристики и др.

Разгледаната класификация отчита предпочитанията на целевите групи потребители на жилища и нивото на тяхната платежоспособност (маркетингов подход).

Въпреки това, жилищните имоти могат да бъдат разделени на въз основа на насоките за градско планиране:

Къщи от "стария" фонд, построени в предреволюционния период;

Къщи, построени от 1917 г. до края на 30-те години, характеризиращи се с лаконични архитектурни и планови решения, разположени в непосредствена близост до местата на прилагане на труда (от този период), не много престижни в момента, но с високи конструктивни и технологични характеристики;

- "сталинистки" къщи, чийто период на строителство падна в периода от края на 30-те до края на 50-те години, отбелязвайки възраждането на класическите архитектурни и градоустройствени позиции и разположени главно в престижни райони, отдалечени от индустриални зони;

Къщи от първото поколение индустриално жилищно строителство (60-те години) (Хрушчов), характеризиращи се с подценени архитектурни и технологични параметри;

Къщи от второ поколение индустриално жилищно строителство, построени през 70-80-те години, когато в градския дизайн са използвани по-високи норми и стандарти;

Модерни жилищни сгради с голямо разнообразие от характеристики.

Наред с разделението по видове, недвижимите имоти се класифицират по редица признаци, което допринася за по-успешното изследване на пазара на недвижими имоти и улеснява разработването и прилагането на методи за оценка на различни категории недвижими имоти и тяхното управление.

В зависимост от възможността за възпроизвеждане в натура има:

не се възпроизвежда: парцели, находища на полезни изкопаеми;

възпроизводим: сгради, постройки, трайни насаждения.

На формирания западен пазар е възприет друг, който се различава от предложената по-горе класификация на обектите на недвижими имоти в категории A, B и C.

Недвижими имоти, използвани за извършване на определен бизнес. Обикновено се продават заедно с бизнеса (специализирани недвижими имоти);

Неспециализирани имоти - обикновени сгради - магазини, офиси, фабрики, складове, които обикновено се продават или отдават под наем.

Представители на различни клонове на науката, философията, икономиката и др., предлагат варианти за определяне на недвижимите имоти, съобразявайки се с техните отраслови специфики. И така, И. Т. Балабанов разглежда недвижимите имоти като финансова категория, определяйки ги като част от територия с природни ресурси, принадлежащи към нея (почва, вода и др.), Както и сгради и конструкции. Според него недвижимият имот е част от територия със съответните принадлежности, сред които са т.нар Природни ресурси, сгради, конструкции. Като един от компонентите е посочен и парцелът. В случая не става ясно какво е "територия"? В речника на С. И. Ожегов е дадено определение: „Територията е земно пространство с определени граници“. Оказва се, че парцелът е както самият недвижим имот, така и негова неразделна част, което е невъзможно.

Е. А. Дорожинская отбелязва, че „концепцията за „недвижим имот“ говори не толкова за характеристиките на самата вещ, а за правилата, създадени за нейното гражданско обращение (режим на недвижими имоти).

А. Н. Сиродоев се изказва още по-категорично: „Невъзможно е да класифицирате това или онова нещо, въз основа на определението, дадено в член 130 от Гражданския кодекс на Руската федерация, по ваша преценка като недвижимо имущество. Режимът на недвижимите имоти трябва да се прилага само за тези неща, които са посочени като такива в закона. В подкрепа на тази позиция се изказва и К. И. Скловски.

При този подход обаче се оказва, че последиците от признаването на една вещ за недвижима са същевременно и основание за признаването й за такава. Така има промяна различни елементилогическа преценка. Като пример можем да цитираме тезата, изразена от M.I. Брагински, че „държавната регистрация е този конститутивен признак, благодарение на който правният режим, установен за недвижимите имоти, се разпростира върху съответните видове движими вещи в определени граници“.

Държавната регистрация обаче е следствие от признаването на даден обект като недвижим имот и в никакъв случай не е основание за признаването му като такъв. Такава смесица от причини и следствия поражда съмнения относно възможността за използване на подобен подход.

Под правна фикция се разбира правно-техническо средство, чрез което законодателят придава на обекта на правно регулиране онези свойства, които той всъщност не притежава. Можем да кажем, че в този случай обективните свойства на обекта на правно регулиране се заменят с необходимата и достатъчна воля на законодателя.

Редица цивилисти се придържат към гледна точка, основана на тълкуването на недвижимите имоти като правна фикция.

По-специално О. Ю. Скворцов в статията си „Недвижими имоти като правна фикция“ отбелязва, че при въвеждането на категорията „недвижими имоти“ в Гражданския кодекс на Руската федерация законодателят „използва два критерия: икономически (земя, връзка със земя, т.е. като се вземат предвид естествените свойства на класифицирания обект) и юридически (даване на статут на недвижим имот по силата на закон). В същото време, както смята авторът, в гражданското обращение има редица обекти, чието обращение е от особено значение за икономически животдържави. И именно за да установи специален правен режим на държавнозначимите вещи, законодателят използва такова правно-техническо средство като фикция, за да признае движимите по естеството си вещи за недвижими.

Подобна позиция заемат и някои други цивилисти (Б. М. Гонгало, М. В. Абрамова). В своите трудове те отбелязват, че признаването на кораби и космически обекти, тоест обекти, които са икономически и по други причини предназначени за движение (движими по природа), като недвижими вещи има основната цел да разшири правния режим на недвижимите имоти към тези обекти.

Като недостатъци на този подход може да се отбележи, на първо място, неговата полезност (това несъмнено е опит да се адаптира теорията към съществуващата практика, което оказва огромно влияние върху заключенията на привържениците на този подход), т.к. както и ограничена приложимост (както самите автори признават, този подход обяснява само мястото на корабите и космическите обекти в списъка на обектите на недвижими имоти). Практиката на правното регулиране показва, че въпреки всякакви правни измислици, съдилищата и космическите обекти продължават да стоят встрани от недвижимите имоти по отношение на природните свойства. Правното регулиране на такива обекти се извършва съгласно напълно различни правила, установени от индустриалните разпоредби (Кодекс на търговското корабоплаване на Руската федерация, Въздушен кодекс на Руската федерация и др.). Така на практика се оказва, че включването на самолети и плавателни съдове, както и космически обекти в списъка на недвижимите имоти не е довело до желания резултат и се е оказало явно ненужна мярка, тъй като спецификата на техния статут все пак са отразени в други наредби, като признаването им за този недвижим имот изобщо не е било необходимо.

Д. Вербицки в своята работа отбелязва, че "признаването на нещата като недвижими имоти се дължи на високата цена на тези обекти и свързаната с тях необходимост от повишена надеждност на правилата за тяхното гражданско обращение." Почти подобна гледна точка може да се намери в работата на Н. Рукас, който смята, че "недвижимите вещи, в сравнение с движимите вещи, като правило имат по-висока номинална стойност".

Стойността на обектите обаче не може да бъде подходящ критерий, тъй като има много обекти с висока стойност, свързани с движимо имущество (бижута, автомобили).

Първоначалният критерий за разпределение на офертите за недвижими имоти в работата си "Залог на недвижими имоти в руското право" A.V. Chernykh.

Авторът пише, че „все още остава общ принципДефиницията на недвижимите имоти като обекти, чието движение е невъзможно без непропорционално увреждане на тяхното предназначение, не отразява същността на съвременното разбиране за недвижими имоти.

А. В. Черних заключава, че „критерият за разделяне на имуществото на движимо и недвижимо трябва да бъде непропорционалната вреда, причинена на предназначението на имота или неговия собственик и която е възникнала именно когато вещта е била изтеглена от обичайната среда на използване, а не когато беше просто преместен. В същото време, както смята той, понятието за отделяне от обичайната среда на използване трябва да се тълкува широко, тъй като дори и сега включва такива аспекти като прекъсване на амортизацията, принудителен престой и др.

Предимството на гледната точка на А. В. Черних е очевидната новост на предложения от него критерий, както и неговият универсален характер за всички обекти на недвижими имоти. Използването на критерия за "отделяне от обичайната среда на използване" ни позволява да възприемаме понятието недвижим имот като сбор от обекти от един и същ ред, обединени от един знак. Например, промяна в геостационарната орбита на космически кораб, т.е. „отстраняване на обект от обичайната му среда на използване“, е в състояние да причини непропорционална вреда на неговата цел. В същото време предложеният от автора критерий за „откъсване от обичайната среда на използване“ е изключително неясен и неподлежи на еднозначно тълкуване, което на практика може да доведе до произвол от страна на участниците в гражданското обращение и да усложни гражданските тираж. В същото време остава усещането за някаква пресилено включване на вода и въздухоплавателни средства, както и космически обекти в концепцията за недвижими имоти.

И. В. Козлова следва път, подобен на горния.

Давайки описание на член 130 от Гражданския кодекс на Руската федерация, авторът отбелязва, че критерият „силна връзка с поземления имот, изразяваща се в невъзможност за преместване на обекта без непропорционално увреждане на предназначението му“,е оценъчна. В това отношение абсолютно точен и идентичен в различни поводирешаването на въпроса за силата на връзката на обекта със земята е невъзможно. Следвайки неговата логика, И.В. Козлова заключава: „По този начин е важна не само връзката на обекта със земята, но и функционалното предназначение на обекта, което не може да се реализира без тази връзка.“ Като пример, обосноваващ това заключение, авторът дава пример, който Г. Ф. Шершеневич анализира в началото на века: когато се продава къща за разрушаване или за строителни материали, според нея тя трябва да се разглежда като обект на движимо имущество.

Очевидно посоченият пример е погрешен. Намерението за промяна на функционалността само по себе си не води до промяна легален статутобект. Ако анализираме горния пример, то в рамките на действащото законодателство, посоченият пример трябва да се квалифицира по следния начин: собственикът демонтира имота за строителни материали, което прекратява статута на обекта като недвижима вещ поради изчезването на самият обект, а строителните материали като нововъзникнали вещи се прехвърлят на купувача, като вече са и правно, и фактически движими вещи.

V.A. Goremykin вярва, че недвижимото имущество е стока и посочва само неговите характерни черти, като стационарност, материалност, полезност, дълготрайност, износване, разнородност, уникалност и оригиналност. Но това определение не отразява спецификата на недвижимите имоти.

В науката гражданско правов последните годинибеше изложена теория за правната същност на понятието "недвижим имот". Според поддръжниците му не всяка собственост, която е здраво свързана със земята, се признава за недвижима собственост, а само тази, правата върху която са регистрирани. Обекти на недвижими имоти, правата върху които са регистрирани, могат да бъдат в обращение. Следователно държавната регистрация е правен знак на недвижими имоти.

Очевидно този подход е погрешен, тъй като държавната регистрация е следствие от признаването на даден обект като недвижим имот и елемент от правния режим на недвижимите вещи, следователно не може да бъде негов знак. Освен това държавната регистрация на кораби до голяма степен е насочена към постигане на същите цели като държавната регистрация (регистрация в КАТ) на превозни средства. Спецификата на такава държавна регистрация е до голяма степен измислена от законодателя.

Един от основните недостатъци на съществуващите определения за недвижими имоти е липсата на единен критерий за разделяне на вещите на движими и недвижими и в резултат на това включването в концепцията за недвижими имоти на разнородни групи от обекти, правна уредбакоито са съществено различни (например правната уредба на сграда и самолет далеч не е идентична). Следователно, след като разгледахме състоянието на гражданската мисъл по въпроса за съществуващите подходи към концепцията за недвижими имоти, е необходимо да преминем към разглеждане на критериите за класифициране на недвижими имоти.

При разглеждане на законовата дефиниция на недвижим имот, знакът за силна връзка със земята привлича вниманието. Използван е дори в римското частно право. Често знак за силна връзка със земята се нарича "естествен".

Сила на връзка със земята в чл. 130 от Гражданския кодекс на Руската федерация се разбира като невъзможност за преместване на обект без непропорционално увреждане на неговата цел. Г. Ф. Шершеневич посочи: „Теоретично движимите и недвижимите неща се различават въз основа на това дали могат или не могат да се движат, без да увреждат същността и без да намаляват стойността.“

На практика знакът за силна връзка със земята не винаги е лесен за улавяне. Много често обекти, които се наричат ​​сгради, конструкции, обекти на незавършено строителство, всъщност може да не отговарят на знака на законодателната дефиниция на недвижими имоти. На първо място, това може да се види при разграничаването на недвижими имоти от т. нар. временни постройки. Съвременни технологии, от една страна, те позволяват без повреди да се прехвърлят сгради от място на място, чието присвояване на недвижими имоти не трябва да се съмнява, а от друга страна, сгъваемите обекти са станали много разпространени, което може да бъде разглобени и сглобени за относително кратко време на друго място. В същото време под формата на такива структури има не само традиционни павилиони, гаражи, навеси, но и впечатляващи търговски и производствени комплекси. При тези обстоятелства е очевидно, че критерият за невъзможност за преместване без несъразмерно увреждане на целта става недостатъчно специфичен за обекта и неговото прилагане става произволно. Проучване на практиката за регистриране на права върху недвижими имоти показа, че различни институции за техническа инвентаризация признават едни и същи обекти в някои случаи като недвижими имоти, а в други не. По този начин Президиумът на Върховния арбитражен съд на Руската федерация (наричан по-нататък Върховният арбитражен съд на Руската федерация) разгледа дело, при което първоинстанционните и касационните съдилища погрешно класифицират стационарен промишлен хладилник като движимо имущество.

Това води до идеята, че е необходимо да се търсят допълнителни критерии за уточняване на признака за неразривна връзка със земята или изобщо други критерии за класифициране на даден обект като недвижим имот.

В момента се предлагат различни "допълнителни" критерии за класифициране на даден обект като недвижим имот. Например, ето някои от тях:

• а) недвижимият имот трябва да се признае като вещ, тоест обект на природата или резултат от труда, във връзка с който възникват граждански правоотношения;
• б) тази вещ трябва да бъде индивидуално определена, тоест да има особености, характеристики и качества, присъщи само на нея, да е правно незаменима. Местоположение, площ, кадастрален номер - това е минималният набор от такива характеристики, които придават на всеки обект уникалността на неговото съществуване.
• в) нещата трябва да бъдат присъщи на такива характеристики като здравина и неконсумируемост.

Има редица обекти, които имат както признак на силна връзка със земята, така и признак на пространствена индивидуалност, но те не могат да бъдат класифицирани като недвижими вещи. Като пример могат да се посочат гъбите: те имат горните характеристики, но не се признават за недвижими имоти. Това се дължи на факта, че тези обекти притежават свойството консумативност, което отпада необходимостта от включване на публичноправни елементи в правния режим на такива обекти. В тази връзка посочването на признака на неконсумируемост е необходим елемент при дефинирането на недвижим имот.

г) вещта трябва да е в определена връзка със земята. Освен това силата на връзката със земята се счита за достатъчна, ако е невъзможно обектът да се премести без непропорционална вреда на предназначението му (характерът на тази връзка се определя по различен начин в законодателството на различните страни), както и възможността за причиняване на непропорционални щети, когато някои обекти на недвижими имоти са извадени от обичайната среда на експлоатация и използване. Освен това е важна не само самата връзка на обекта със земята, но и функционалното предназначение на обекта, което не може да се реализира без тази връзка.

Е. С. Болтанова посочва като необходими характеристики на недвижимите имоти: индивидуален характер (или уникалност), неподвижност (или стационарност); като странични продукти - многократна употреба в производствения процес, запазване на първоначалната форма (форма) за дълъг период от време, полезност, фундаменталност, тенденция към нарастване на стойността, необходимост от постоянно управление, ниско ниво на ликвидност, значителна стойност (значителна значение).

Между другото, с оглед на гореизложеното, можем да формулираме нова теоретична дефиниция на понятието недвижим имот.

Под недвижими имоти (недвижими вещи) трябва да се разбира всичко, което е здраво свързано със земята, обекти, чието движение е невъзможно без непропорционално увреждане на предназначението им. В този случай критерият за разграничаване на движимо и недвижимо имущество следва да се счита съответствието на свойствата на обекта с определението за недвижим имот. Ако даден обект притежава всички свойства, посочени в предложената дефиниция за недвижим имот, тогава той принадлежи към категорията на недвижимите вещи, а ако няма, към категорията на движимите вещи.