Γενικά χαρακτηριστικά των ακινήτων. Ουσία και κύρια χαρακτηριστικά της ακίνητης περιουσίας

Σε οποιαδήποτε κοινωνική δομή, η ακίνητη περιουσία κατέχει ιδιαίτερη θέση στο σύστημα κοινωνικών σχέσεων, με τη λειτουργία των οποίων συνδέονται, με τον ένα ή τον άλλο τρόπο, η ζωή και οι δραστηριότητες των ανθρώπων σε όλους τους τομείς των επιχειρήσεων, της διαχείρισης και της οργάνωσης.

Η ίδια η έννοια της "ακίνητης περιουσίας" - στη σύγχρονη Ρωσία, αν και τέθηκε σε ενεργή πρακτική χρήση μόλις πριν από λίγα χρόνια, αλλά το νόημά της υπερβαίνει κατά πολύ τα όρια των ορολογικών διευκρινίσεων. Γεγονός είναι ότι η ακίνητη περιουσία αποτελεί τον κεντρικό κρίκο σε ολόκληρο το σύστημα των σχέσεων αγοράς. Τα ακίνητα δεν είναι μόνο το πιο σημαντικό εμπόρευμα που ικανοποιεί ποικίλες προσωπικές ανάγκες των ανθρώπων, αλλά ταυτόχρονα και κεφάλαιο σε πραγματική μορφή, δημιουργώντας εισόδημα. Η επένδυση σε αυτά είναι συνήθως μια επένδυση για κέρδος. Η ακίνητη περιουσία είναι η βάση του εθνικού πλούτου της χώρας, που έχει μαζικό, πανελλαδικό χαρακτήρα ως προς τον αριθμό των ιδιοκτητών. Η γνώση των οικονομικών της ακίνητης περιουσίας είναι απαραίτητη για την επιτυχημένη επιχειρηματική δραστηριότητα διάφοροι τύποιτων επιχειρήσεων, και στη ζωή, στην καθημερινή ζωή κάθε οικογένειας και μεμονωμένων πολιτών, αφού η ιδιοκτησία της ακίνητης περιουσίας είναι η πρωταρχική βάση για ελευθερία, ανεξαρτησία και αξιοπρεπή ύπαρξη για όλους τους ανθρώπους.

Η έννοια της «ακίνητης περιουσίας» διατυπώθηκε για πρώτη φορά στο ρωμαϊκό δίκαιο σε σχέση με την εισαγωγή οικοπέδων και άλλων φυσικών αντικειμένων στην πολιτική κυκλοφορία, και τώρα έχει γίνει γενικά αποδεκτή σε όλες τις χώρες του κόσμου. Στην προεπαναστατική Ρωσία, αυτή η έννοια εφαρμόστηκε στο Διάταγμα του Πέτρου Α της 23ης Μαρτίου 1714 για τον περιορισμό του κύκλου εργασιών της ακίνητης περιουσίας και της κληρονομιάς της. Στη σοβιετική περίοδο, μετά την κατάργηση της ατομικής ιδιοκτησίας γης, ο διαχωρισμός των πραγμάτων σε κινητά και ακίνητα μετατράπηκε σε κατηγορίες βασικών και ανακυκλούμενα κεφάλαια, ενώ τα οικόπεδα μετρήθηκαν χωριστά ανά είδος και μόνο σε φυσικές μονάδες μέτρησης (ανά επιφάνεια).

Στη σύγχρονη Ρωσία, η έννοια της "ακίνητης περιουσίας" ("ακίνητα") εισήχθη και πάλι στην οικονομική και νομική κυκλοφορία από το νόμο της RSFSR της 24ης Δεκεμβρίου 1990 αριθ. 443-1 "Περί ιδιοκτησίας στη RSFSR" σε σχέση με τη θέσπιση του καθεστώτος της ιδιωτικής ιδιοκτησίας της γης και τις Βασικές αρχές της Αστικής Νομοθεσίας της Ένωσης ΣΣΔ και δημοκρατιών, εγκρίθηκε. Ανώτατο Σοβιέτ της ΕΣΣΔ με ημερομηνία 31 Μαΐου 1991 Αρ. 2211-1 (άρθρο 4). Στη συνέχεια, αυτός ο όρος επιβεβαιώθηκε στο Διάταγμα του Προέδρου της Ρωσικής Ομοσπονδίας της 27ης Οκτωβρίου 1993 αριθ. 1767 «Σχετικά με τη ρύθμιση των σχέσεων γης και την ανάπτυξη της αγροτικής μεταρρύθμισης στη Ρωσία» (άρθρο 1) και τελικά νομοθετήθηκε από τον Αστικό Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας (άρθρο 130).

ΣΤΟ Καθημερινή ζωήο όρος «ακίνητη περιουσία» φαίνεται αρκετά κατανοητός και σαν να θεωρείται δεδομένος. Ωστόσο, στην πραγματικότητα, η εξωτερική ορατότητα δεν συμπίπτει με τη νομική ουσία της ακίνητης περιουσίας, η οποία καθορίζεται σε μεγάλο βαθμό από τα χαρακτηριστικά οικονομική ανάπτυξηχώρες, καθιερωμένες ιστορικές παραδόσεις και άλλες συνθήκες.

Η έννοια της ακίνητης περιουσίας δίνεται στο άρθ. 130 του Αστικού Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας: «Τα ακίνητα (ακίνητα, ακίνητα) περιλαμβάνουν οικόπεδα, οικόπεδα υπεδάφους, απομονωμένα υδάτινα αντικείμενα και όλα όσα συνδέονται στενά με τη γη, δηλαδή αντικείμενα που δεν μπορούν να μετακινηθούν χωρίς δυσανάλογα ζημιές στον σκοπό τους, συμπεριλαμβανομένων δασών, πολυετών φυτειών, κτιρίων, κατασκευών, κατασκευής σε εξέλιξη». Η ακίνητη περιουσία περιλαμβάνει επίσης «αεροπορικά και θαλάσσια πλοία που υπόκεινται σε κρατική νηολόγηση, σκάφη εσωτερικής ναυσιπλοΐας, διαστημικά αντικείμενα».

Στην Τέχνη. Το 130 του Αστικού Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας ορίζει δύο θεμελιώδη χαρακτηριστικά της ακίνητης περιουσίας: μια ισχυρή σύνδεση με τη γη και την κρατική εγγραφή όλων των αντικειμένων που αναφέρονται στο άρθρο. Επιπλέον, το δικαίωμα ιδιοκτησίας και άλλα δικαιώματα ιδιοκτησίας σε ακίνητα, οι περιορισμοί αυτών των δικαιωμάτων, η εμφάνιση, η μεταβίβαση και ο τερματισμός τους υπόκεινται σε κρατική εγγραφή στο ενιαίο κρατικό μητρώο από τους φορείς που πραγματοποιούν κρατική εγγραφή δικαιωμάτων επί ακινήτων και συναλλαγές με αυτό.

Στη Ρωσία, όπως και σε άλλες χώρες του κόσμου, τα ακίνητα ορίζονται κυρίως μέσα από το πεδίο εφαρμογής της έννοιας μιας λίστας αντικειμένων (πραγμάτων) και εμπράγματων δικαιωμάτων που περιλαμβάνονται σε αυτήν. Σύμφωνα με τον Αστικό Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας, τα ακίνητα (ακίνητα, ακίνητα) περιλαμβάνουν τα ακόλουθα υλικά και άυλα αντικείμενα:

γη;

οικόπεδα υπεδάφους και ταμεία υπεδάφους.

την επιχείρηση στο σύνολό της ως συγκρότημα ακινήτων·

οτιδήποτε είναι σταθερά συνδεδεμένο με τη γη, συμπεριλαμβανομένων: των δασών. πολυετείς φυτείες? Κτίριο; δομές? αντικείμενα κατασκευής σε εξέλιξη·

εξομοιώνονται με ακίνητα, που υπόκεινται σε κρατική εγγραφή: αεροσκάφη και θαλάσσια σκάφη. σκάφη εσωτερικής ναυσιπλοΐας· διαστημικά αντικείμενα.

Στη γενική περίπτωση, τα ακίνητα είναι η γη και ό,τι είναι στενά συνδεδεμένο με αυτά, η μετακίνηση των οποίων είναι αδύνατη χωρίς δυσανάλογη βλάβη του σκοπού τους. Ταυτόχρονα, οι ρωσικοί νόμοι περιλαμβάνουν στην ακίνητη περιουσία και πλήρως κινητά πράγματα που εξομοιώνονται με αυτήν (αεροπορικά και θαλάσσια πλοία κ.λπ.) όχι από γενικά ή συγκεκριμένα χαρακτηριστικά, τα οποία θα ήταν απολύτως κατανοητά, αλλά από τη σκοπιμότητα εφαρμογής σε αυτά ειδικής νομικό καθεστώς που θεσπίστηκε για πραγματικά ακίνητα αντικείμενα, τα οποία δεν περιλαμβάνουν ακόμη όλους τους τύπους δρόμων της χώρας.

Ο προσδιορισμός της ουσίας της ακίνητης περιουσίας μόνο από την υλική πλευρά είναι σημαντικός σε πολλούς κλάδους της γνώσης, αλλά είναι σαφώς ανεπαρκής και απέχει πολύ από το να εξαντλεί το σύνολο των χαρακτηριστικών που είναι εγγενείς στο περιεχόμενό του. Στη θεωρία και την πράξη, θα πρέπει να γίνει διάκριση μεταξύ της έννοιας της ακίνητης περιουσίας ως υλικού (φυσικού) αντικειμένου και ως συνόλου οικονομικών, νομικών και κοινωνικών σχέσεων που παρέχουν ειδική διαδικασία διάθεσής της και ειδική σταθερότητα δικαιωμάτων.

Οποιοδήποτε ακίνητο στην πραγματικότητα υπάρχει στην ενότητα φυσικών, οικονομικών, κοινωνικών και νομικών ιδιοτήτων, καθεμία από τις οποίες μπορεί, σε κατάλληλες περιπτώσεις, να λειτουργήσει ως το κύριο (καθοριστικό), ανάλογα με τις καταστάσεις ζωής, τους στόχους και τα στάδια ανάλυσης. Στην αγορά, τα ακίνητα λειτουργούν ως εμπόρευμα σε τρεις αλληλένδετες μορφές:

Με τη μορφή ενός φυσικού αντικειμένου με ορισμένες παραμέτρους.

Μια συγκεκριμένη υπηρεσία που επιτρέπει τη χρήση του ακινήτου για σχετικό σκοπό.

Εμπράγματο δικαίωμα στην ακίνητη περιουσία.

Γεωγραφικόςη ιδέα αντικατοπτρίζει τα φυσικά (τεχνικά) χαρακτηριστικά της ακίνητης περιουσίας: ο σχεδιασμός και το υλικό των κτιρίων, το μέγεθος, η τοποθεσία, το κλίμα, η γονιμότητα του εδάφους, η περιβαλλοντική βελτίωση και άλλες παράμετροι που αναλύονται λεπτομερέστερα στο επόμενο κεφάλαιο. Όλα τα ακίνητα εκτίθενται σε φυσικές, χημικές, βιολογικές, τεχνολογικές και άλλες διεργασίες. Ως αποτέλεσμα, οι καταναλωτικές τους ιδιότητες και η λειτουργική καταλληλότητά τους αλλάζουν σταδιακά, η κατάσταση των οποίων λαμβάνεται υπόψη κατά την πραγματοποίηση συναλλαγών, την κατοχή και τη χρήση ακινήτου.

Οικονομικόςη έννοια θεωρεί την ακίνητη περιουσία ως ένα αποτελεσματικό ενσώματο περιουσιακό στοιχείο, ένα επενδυτικό αντικείμενο και ένα αξιόπιστο εργαλείο για τη δημιουργία εισοδήματος. Τα βασικά οικονομικά στοιχεία της αξίας και της τιμής του ακινήτου πηγάζουν κυρίως από τη χρησιμότητά του, την ικανότητα να ικανοποιεί τις διάφορες ανάγκες και τα ενδιαφέροντα των ανθρώπων. Λόγω της φορολόγησης των ιδιοκτητών ακινήτων διαμορφώνονται δημοτικοί προϋπολογισμοί και υλοποιούνται κοινωνικά προγράμματα.

Με νομική έννοιαακίνητη περιουσία είναι ένα σύνολο δημόσιων και ιδιωτικών δικαιωμάτων σε αυτό, που θεσπίζονται από το κράτος, λαμβάνοντας υπόψη τα εσωτερικά χαρακτηριστικά και τους διεθνείς κανόνες. Τα ιδιωτικά δικαιώματα μπορεί να είναι αδιαίρετα ή μερικά (κοινή ιδιοκτησία) και να διαιρούνται με βάση τη φυσική οριζόντια και κάθετη κατανομή της ιδιοκτησίας σε υπόγειους πόρους, την επιφάνεια των οικοπέδων, τα κτίρια σε αυτά και τον εναέριο χώρο. Στη Ρωσία, όπως και σε άλλες βιομηχανικές χώρες του κόσμου, τα άτομα έχουν νομικά κατοχυρωμένο το δικαίωμα αγοράς, πώλησης, μίσθωσης ή μεταβίβασης ιδιοκτησίας ή το δικαίωμα ιδιοκτησίας και χρήσης του σε άλλους πολίτες και επιχειρήσεις, π.χ. να διαθέτουν ελεύθερα την περιουσία τους. Ωστόσο, όταν η ιδιωτική ιδιοκτησία ακίνητης περιουσίας έρχεται σε σύγκρουση με το δημόσιο συμφέρον, παύει να υπάγεται στη δικαιοδοσία του ιδιωτικού δικαίου. Ο νόμος (άρθρο 239 του Αστικού Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας) προβλέπει την απόσυρση από άτομα για κρατικές ή δημοτικές ανάγκες ενός οικοπέδου, μαζί με κτίρια και κατασκευές που βρίσκονται σε αυτό, μέσω εξαγοράς ή πώλησης σε δημόσιο πλειστηριασμό. Υπάρχουν και άλλες μορφές κρατική ρύθμισηιδιοκτησία και χρήση ακίνητης περιουσίας: περιορισμοί δόμησης, σύστημα ζωνών, απαιτήσεις περιβαλλοντικής προστασίας, φορολογία ιδιοκτησίας και συναλλαγές με αυτό, μεταβίβαση σε οικονομική διαχείριση ή επιχειρησιακή διαχείριση και άλλες μορφές προσωρινής ιδιοκτησίας, δικαίωμα σε ακίνητη περιουσία κ.λπ.

κοινωνικό ρόλοΗ ακίνητη περιουσία είναι να καλύψει τις φυσιολογικές, ψυχολογικές, πνευματικές και άλλες ανάγκες των ανθρώπων. Ό,τι χρειάζεται ο άνθρωπος για επιβίωση και αξιοπρεπή ζωή, το λαμβάνει τελικά από τη γη. Η ιδιοκτησία της ακίνητης περιουσίας έχει κύρος στο κοινό και απαραίτητη για τη διαμόρφωση ενός πολιτισμένου μεσαίου κοινωνικού στρώματος.

Στην παγκόσμια πρακτική, η ακίνητη περιουσία νοείται ως ένα οικόπεδο και ό,τι βρίσκεται κάτω από αυτό με προβολή στο κέντρο της γης και ό,τι βρίσκεται πάνω από αυτό, που εκτείνεται στο άπειρο, συμπεριλαμβανομένων των μόνιμων αντικειμένων που συνδέονται με αυτό από τη φύση (δέντρα, νερό κ.λπ.) ή πρόσωπο, καθώς και τα δικαιώματα επί των αντικειμένων αυτών.

Σε γενικές γραμμές, ιδιώτης ιδιοκτήτης οικοπέδου θεωρείται ότι είναι ο ιδιοκτήτης του συνόλου του συστατικά μέρη: φυσικοί πόροι με τη μορφή κοιτασμάτων ορυκτών που βρίσκονται στα έντερα κάτω από την τοποθεσία και στον αντίστοιχο εναέριο χώρο πάνω από την τοποθεσία. Όμως ο ιδιοκτήτης έχει το δικαίωμα να διαθέτει όσο μεγαλύτερο μέρος του εναέριου χώρου πάνω από το έδαφος μπορεί να χρησιμοποιήσει εύλογα, με την επιφύλαξη νομικών περιορισμών, και ειδικότερα της πλήρους κυριαρχίας της κυβέρνησης στον εναέριο χώρο ναυσιπλοΐας της χώρας, δηλ. το δικαίωμα στον εναέριο χώρο είναι περιορισμένο. Ούτε είναι απόλυτο το δικαίωμα του ιδιοκτήτη της τοποθεσίας να υπέδαφος.

Τα μη κρατικά υποκείμενα ιδιοκτησίας γης στη Ρωσία δεν έχουν δικαιώματα σε όλο το υπέδαφος που αντιστοιχεί στο οικόπεδό τους, αλλά μόνο σε κοινά ορυκτά (άργιλος, άμμος κ.λπ.). Κοιτάσματα άνθρακα, πετρελαίου, μεταλλευμάτων κ.λπ. δεν περιλαμβάνονται στην ακίνητη περιουσία ιδιώτη ιδιοκτήτη οικοπέδου, αφού το υπέδαφος είναι εξ ολοκλήρου ιδιοκτησία του Δημοσίου. Δεν περιλαμβάνεται στη φυσική, και, κατά συνέπεια, στην οικονομική και νομική σύνθεση της ακίνητης περιουσίας και του εναέριου χώρου πάνω από την επιφάνεια του οικοπέδου συγκεκριμένου ιδιώτη ιδιοκτήτη. Είναι δημόσιο και ανήκει στην κυβέρνηση. Μόνο στα κτήματα του κρατικού ταμείου η έννοια της ακίνητης περιουσίας περιλαμβάνει όλα τα στοιχεία της σε κάθετη προβολή.

Κάθε ακίνητο αντικείμενο και όλα μαζί έχουν βασικά (γενικά) χαρακτηριστικά που καθιστούν δυνατή τη διάκρισή τους από κινητά πράγματα και συγκεκριμένα (ιδιωτικά) χαρακτηριστικά που χαρακτηρίζουν τα χαρακτηριστικά των αντικειμένων σε ομοιογενείς ομάδες.

Διακρίνονται τα ακόλουθα γενικά χαρακτηριστικά της ακίνητης περιουσίας:

βαθμός κινητικότητας·

σύνδεση με τη γη?

μορφή λειτουργίας·

την κατάσταση της καταναλωτικής μορφής που χρησιμοποιείται·

χρόνος κύκλου?

μέθοδος μεταφοράς αξίας σε διαδικασία παραγωγής;

δημόσιας σημασίας.

Οι κύριες θεμελιώδεις ιδιότητες της ακίνητης περιουσίας είναι η ακινησία και η υλικότητα, ή μη αναλώσιμα, στα οποία βασίζονται όλα τα άλλα γενικά και ειδικά χαρακτηριστικά του.

Υπάρχουν επίσης οριακές έννοιες μεταξύ κινητών και ακίνητων πραγμάτων. Στη Ρωσία, οι όροι «ουσιώδη» αδιαχώριστα μέρη και αξεσουάρ ακίνητων χρησιμοποιούνται για τον χαρακτηρισμό τους. Σημαντικά αναπόσπαστα μέρη ακίνητης περιουσίας που δεν μπορούν να διαχωριστούν από αυτό χωρίς δυσανάλογες ζημιές τόσο στο ίδιο το ακίνητο όσο και στο διαχωρίσιμο μέρος (π.χ. ανελκυστήρας κ.λπ.). Δεν μπορούν να υπόκεινται σε διαφορετικά δικαιώματα και υποχρεώσεις, εκτός εάν ορίζεται διαφορετικά από το νόμο ή τη σύμβαση.

Εξάρτημα - κινητά αντικείμενα που συνδέονται με ακίνητο για γενική χρήση, το εξυπηρετούν και μπορούν να διαχωριστούν από αυτό με απόφαση του ιδιοκτήτη του ακινήτου (πολυέλαιος, εντοιχισμένα έπιπλα).

Σύμφωνα με τον Αστικό Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας (άρθρο 135), θεωρείται επίσης ότι ένα πράγμα που προορίζεται για την εξυπηρέτηση ενός άλλου, κύριου πράγματος και συνδέεται με αυτό με γενικό σκοπό (εξάρτημα) ακολουθεί τη μοίρα του κύριου πράγματος, εκτός εάν προβλέπεται διαφορετικά από τη σύμβαση.

Κατά την απόδοση ενός ή του άλλου «οριακού» αντικειμένου σε ακίνητη περιουσία ή προσωπική περιουσία, τρεις παράγοντες πρέπει να λαμβάνονται υπόψη ταυτόχρονα:

Η φύση της σύνδεσης με το ακίνητο: τα προσωπικά αντικείμενα μπορούν εύκολα να μετακινηθούν χωρίς ζημιά σε αυτά και ζημιά σε ακίνητη περιουσία.

Η πρόθεση των μερών να καθορίζουν το είδος της σύνδεσης ενός αντικειμένου με ακίνητη περιουσία, δηλ. προβλέπεται να το αφήσει για πάντα σε ένα καθορισμένο μέρος ή να το αποσύρει κατά την πραγματοποίηση μιας συναλλαγής.

Οροι χρήσης.

Όταν χρησιμοποιείται για περισσότερο από ένα χρόνο, το ακίνητο ταξινομείται ως πάγια στοιχεία, τα οποία όμως δεν θεωρούνται πάντα ακίνητα. Αντικείμενα με σύντομη περίοδο χρήσης (έως ένα έτος), παρά τις προθέσεις των μερών, δεν μπορούν να θεωρηθούν συστατικό του ακινήτου. Μέχρι το 2001 λαμβανόταν υπόψη και το κόστος της ιδιοκτησίας (100 κατώτατοι μισθοί).

Ο Αστικός Κώδικας της Ρωσικής Ομοσπονδίας (άρθρο 130) δίνει την ακόλουθη έννοια της ακίνητης περιουσίας. Τα ακίνητα (ακίνητα) είναι οικόπεδα, οικόπεδα υπεδάφους, χωριστά υδάτινα σώματα και οτιδήποτε συνδέεται στενά με τη γη, δηλαδή αντικείμενα που δεν μπορούν να μετακινηθούν χωρίς δυσανάλογη ζημιά στον σκοπό τους, συμπεριλαμβανομένων δασών, πολυετών φυτειών, κτιρίων, κατασκευών, κατασκευή σε εξέλιξη.

Στην Τέχνη. Το 130 του Αστικού Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας ορίζει τα κριτήρια για την ταξινόμηση των πραγμάτων ως αντικειμένων πολιτικών δικαιωμάτων επί της ακίνητης περιουσίας:

• - ισχυρή σύνδεση με τη γη (ακίνητη περιουσία από τη φύση της).
• - αδυναμία μετακίνησης χωρίς δυσανάλογη ζημιά στον σκοπό τους.
• - άμεση ένδειξη στο νόμο (ακίνητη περιουσία δυνάμει νόμου).

Με βάση αυτά τα κριτήρια, ως κύρια (γενικά) χαρακτηριστικά της ακίνητης περιουσίας (εξαιρουμένης της ακίνητης περιουσίας «εκ φύσεως»), μπορούμε να διακρίνουμε:

• α) ατομική βεβαιότητα - τα ακίνητα είναι υλικά και λειτουργούν σε φυσική-υλική μορφή και αξία. Σύνδεσμος στην τέχνη. Το 131 του Αστικού Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας σχετικά με την ανάγκη κρατικής εγγραφής των δικαιωμάτων επί της ακίνητης περιουσίας μας επιτρέπει να επισημάνουμε ένα ακόμη σημάδι ακίνητης περιουσίας.
• β) μια ισχυρή σχέση με οικόπεδο, που εκφράζεται στην αδυναμία μετακίνησης του αντικειμένου.
• γ) ένδειξη δημοσιότητας (διαδικασία εγγραφής για την αναγνώριση και μεταβίβαση κυριότητας και άλλων εμπράγματων δικαιωμάτων σε ακίνητα).

Αυτό είναι ένα από τα πιο αμφιλεγόμενα ζητήματα. Μπορούν να διακριθούν δύο θεμελιώδεις θέσεις. Το πρώτο διατυπώνεται ξεκάθαρα από τον Kozyr O.M., επισημαίνοντας ότι τα ακίνητα που αναφέρονται στο άρθ. Το 130 του Αστικού Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας είναι νομική έννοια, όχι πραγματική. Η ίδια το τεκμηριώνει από το γεγονός ότι «μόνο ακίνητο επί του οποίου μπορεί να θεμελιωθεί το δικαίωμα ιδιοκτησίας και άλλα δικαιώματα μπορεί να αναγνωριστεί ως ακίνητο. Και για την εμφάνιση τέτοιων δικαιωμάτων, απαιτείται κατάλληλη κρατική εγγραφή.

Η θέση αυτή τονίζει τη σημασία της ακίνητης περιουσίας ως αντικείμενο πολιτικής κυκλοφορίας. Για τη συμμετοχή της ακίνητης περιουσίας στην αστική κυκλοφορία είναι απαραίτητο να προκύπτει το δικαίωμα της κυριότητας. Με τη σειρά του, αυτό απαιτεί κρατική εγγραφή των δικαιωμάτων ιδιοκτησίας. Παρόμοιες απόψεις εκφράζει και ο V. V. Chubarov, ο οποίος γράφει ότι «ένα πράγμα στην κατανόηση της Τέχνης. 128 ΑΚ και ακίνητα κατά την έννοια του άρθ. Το 130 ΑΚ είναι εν τέλει έννοιες νομικές.

Τεκμηριώνει τη θέση του από το γεγονός ότι μετά την αναγνώριση στον Αστικό Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας των υπό κατασκευή αντικειμένων ως ακίνητη περιουσία, οι αντίστοιχες αλλαγές έγιναν ταυτόχρονα στον νόμο περί κρατικής εγγραφής των δικαιωμάτων επί ακινήτων και συναλλαγών με αυτήν. , η οποία προέβλεπε τη διαδικασία κρατικής εγγραφής δικαιωμάτων επί αντικειμένων κατασκευής σε εξέλιξη ως ακίνητη περιουσία.

Διαφορετική θέση εκφράζει ο Vitryansky V.V.

Κατά τη γνώμη του, για να αναγνωριστεί ένα πράγμα ως ακίνητο, απαιτείται μόνο μια ισχυρή σύνδεση με τη γη και η αδυναμία μετακίνησής του χωρίς δυσανάλογη βλάβη στον σκοπό του. Τεκμηριώνει τη θέση του με το γεγονός ότι η διαίρεση των πραγμάτων σε κινητά και ακίνητα οφείλεται στις αντικειμενικές τους ιδιότητες και η κρατική εγγραφή δεν αποτελεί προσόντα της ακίνητης περιουσίας.

Τις απόψεις του συμμερίζεται ο Gongalo B.M., ο οποίος γράφει ότι «ένα ακίνητο είναι πραγματική έννοια, όχι νομική». Από την άποψη αυτή, προτείνει να επανεξεταστεί η ευρέως διαδεδομένη αντίληψη, σύμφωνα με την οποία το γεγονός της ύπαρξης μη εξουσιοδοτημένου κτιρίου κατοικιών, ακίνητων κτιρίων, κατασκευών κ.λπ., απορρίπτεται ως ακίνητο, μέχρι τη στιγμή της κρατικής εγγραφής αυτών των αντικειμένων. Όπως επισημαίνει ο συγγραφέας, «το γεγονός ότι τέτοια πράγματα δεν προκύπτουν ιδιοκτησία δεν πρέπει να οδηγεί στο συμπέρασμα ότι δεν θεωρούνται ακίνητα».

• - ορισμένοι τύποι ακινήτων μπορούν να χρησιμοποιηθούν αποκλειστικά σύμφωνα με τον προορισμό τους. Μιλάμε, ειδικότερα, για τέτοια είδη ακινήτων όπως οικόπεδα, κατοικίες κ.λπ.
• - όσον αφορά την ακίνητη περιουσία, υπάρχουν ειδικοί κανόνες για τη διενέργεια συναλλαγών με αυτό, οι οποίοι καθορίζουν την εξάρτηση των δικαιωμάτων σε οικόπεδο από τα δικαιώματα επί της ακίνητης περιουσίας.

Φαίνεται ότι όλες οι απόψεις έχουν δικαίωμα ύπαρξης. Ωστόσο, εξακολουθεί να είναι απαραίτητο να προχωρήσουμε από εκείνα τα σημάδια της ακίνητης περιουσίας που δίνονται στη νομοθεσία.

Έτσι, στην έννοια της ακίνητης περιουσίας, που δίνεται στο Άρθ. 130 του πρώτου μέρους του Αστικού Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας, πουθενά ο νομοθέτης δεν κατονομάζει, για παράδειγμα, την ύπαρξη κρατικής εγγραφής δικαιωμάτων σε ένα πράγμα ως ένδειξη ακίνητης περιουσίας. Δεν μπορεί παρά να τεθεί το ζήτημα της αλλαγής της ισχύουσας νομοθεσίας και της εισαγωγής ως πρόσθετο χαρακτηριστικόακίνητη περιουσία, η παρουσία κρατικής εγγραφής των εμπράγματων δικαιωμάτων σε αυτήν.

Ωστόσο, πριν από την εισαγωγή τέτοιων αλλαγών, είναι απαραίτητο να καθοδηγείται μόνο από τα κριτήρια του άρθρου. 130 GK. Σύμφωνα με τα κριτήρια που ορίζονται στο άρθρο. 130 του Αστικού Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας, όλα τα ακίνητα χωρίζονται σε τρεις τύπους:

• 1) αντικείμενα που αποτελούν ακίνητη περιουσία δυνάμει αυτών αντικειμενική φύση(πρώτη ομάδα)
• 2) αντικείμενα που χαρακτηρίζονται από ισχυρή σύνδεση με τη γη, στο βαθμό της αδυναμίας κίνησης χωρίς δυσανάλογη ζημιά στον σκοπό τους (δεύτερη ομάδα).
• 3) αντικείμενα που είναι ακίνητα δυνάμει άμεσης ένδειξης του νόμου (η τρίτη ομάδα).

Η πρώτη ομάδα - ακίνητα «από τη φύση τους» περιλαμβάνει:

• 1) οικόπεδα?
• 2) οικόπεδα υπεδάφους.
• 3) απομονωμένα υδατικά συστήματα.

Η δεύτερη ομάδα κτηματομεσιτικών αντικειμένων - αντικείμενα που συνδέονται σταθερά με τη γη:

• 1) κτίρια?
• 2) δομές?
• 3) δάση?
• 4) πολυετείς φυτείες.
• 5) μη οικιστικές και οικιστικές εγκαταστάσεις.
• 6) αντικείμενα κατασκευής σε εξέλιξη.
• 7) άλλα αντικείμενα σταθερά συνδεδεμένα με τη γη, η μετακίνηση των οποίων είναι αδύνατη χωρίς δυσανάλογη ζημιά στον σκοπό τους.

Η τρίτη ομάδα - αντικείμενα που αναγνωρίζονται ως ακίνητα από το νόμο:

• 1) αεροσκάφη, πλοία θαλάσσης και σκάφη εσωτερικής ναυσιπλοΐας·
• 2) διαστημικά αντικείμενα.
• 3) κοινή περιουσίακτίριο διαμερισμάτων;
• 4) επιχειρήσεις ως ιδιοκτησιακά συγκροτήματα.

Η λίστα με τα ακίνητα περιέχεται στο Παράρτημα 1.

Ακίνητα είναι αντικείμενα που περιλαμβάνουν ως βάση οικόπεδο, καθώς και κτίρια που συνδέονται στενά με το οικόπεδο, η μετακίνηση των οποίων είναι αδύνατη με την επιφύλαξη της χρήσης τους.

Η νομοθεσία της Ρωσικής Ομοσπονδίας ταξινομεί περιουσιακά και κινητά αντικείμενα (πλοία, πλοία, αεροσκάφη κ.λπ.) ως ακίνητα με βάση τη σκοπιμότητα του νομικού καθεστώτος που ενεργεί σε αυτά και όχι για γενικούς λόγους. Το περιεχόμενο της ακίνητης περιουσίας χαρακτηρίζεται από ένα σύνολο χαρακτηριστικών εκτός από την υλική πλευρά. Υπάρχει διάκριση μεταξύ της έννοιας της ακίνητης περιουσίας ως φυσικό αντικείμενο και ως αντικείμενο κοινωνικών, νομικών σχέσεων.

Τα ακίνητα είναι ταυτόχρονα:

Ένα φυσικό αντικείμενο, ακίνητο χαρακτηρίζεται από τοποθεσία, μέγεθος, περιβάλλον, φυσικά χαρακτηριστικά.

Το αντικείμενο των σχέσεων στην οικονομία, τα ακίνητα είναι ένα εμπόρευμα με τις παραμέτρους χρησιμότητα, κερδοφορία, τιμή, κόστος, ρευστότητα.

Το αντικείμενο των έννομων σχέσεων, η ακίνητη περιουσία χαρακτηρίζεται από την ποιότητα των δικαιωμάτων (περιουσία, άλλα υλικά δικαιώματα).

Όλες οι ποιοτικές παράμετροι ενός αντικειμένου επηρεάζουν το αξίας εκτίμησης ακινήτων.

Πρέπει να σημειωθεί ότι η γη ως ακίνητη περιουσία είναι αντικείμενο κοινωνικών σχέσεων. Η γη είναι τόπος ανθρώπινης ζωής, πηγή πλούτου, πηγή της φύσης.
Υπάρχουν διάφορες έννοιες που χαρακτηρίζουν την έννοια της ακίνητης περιουσίας:

Η γεωγραφική έννοια αντικατοπτρίζει τις τεχνικές παραμέτρους των αντικειμένων: υλικό και διαστάσεις κτιρίων, κλίμα, τοποθεσία, γονιμότητα εδάφους, περιβάλλον κ.λπ. Τα αντικείμενα επηρεάζονται από το εξωτερικό περιβάλλον, το οποίο προκαλεί αλλαγή στις ιδιότητες των καταναλωτών και στη λειτουργική χρησιμότητα του αντικειμένου. Η κατάσταση του αντικειμένου λαμβάνεται υπόψη κατά την εκτίμηση της αξίας του ακινήτου για την πραγματοποίηση συναλλαγών.
Η οικονομική έννοια αντιμετωπίζει την ακίνητη περιουσία ως αντικείμενο επένδυσης, καθώς και ως εργαλείο για τη δημιουργία εισοδήματος. Τα οικονομικά στοιχεία του ακινήτου (τιμή, αξία) διαμορφώνονται από τη χρησιμότητα του ακινήτου. Η διαδικασία της φορολογίας της περιουσίας καθιστά δυνατή τη διαμόρφωση δημοτικών προϋπολογισμών και την υλοποίηση κοινωνικών έργων.

Από νομική άποψη, τα ακίνητα αντιμετωπίζονται ως ένα σύνολο δικαιωμάτων που ορίζονται από το κράτος. Η ιδιωτική ιδιοκτησία μπορεί να είναι αδιαίρετη ή μερική (κοινή ιδιοκτησία). Στη Ρωσία, τα άτομα έχουν νομικά εγγυημένο το δικαίωμα να διαθέτουν ελεύθερα περιουσιακά στοιχεία. Σε περιπτώσεις όμως που υπάρχουν συγκρούσεις μεταξύ των συμφερόντων της ιδιωτικής ιδιοκτησίας και των δημοσίων συμφερόντων, η ιδιωτική ιδιοκτησία παύει να λειτουργεί ως ιδιωτικό δικαίωμα. Γίνεται απόσυρση γης από ιδιώτες για κρατικές ανάγκες μαζί με τα κτίρια που βρίσκονται σε αυτήν. Υπάρχουν και άλλες μορφές ρύθμισης της ιδιοκτησίας από το κράτος χρήσης των αντικειμένων: περιορισμοί δόμησης, χωροταξία, προστασία του περιβάλλοντος κ.λπ.

Η κοινωνική λειτουργία της ακίνητης περιουσίας είναι να καλύψει τις ανάγκες των ανθρώπων (φυσιολογικές, πνευματικές, ψυχολογικές).

Σε γενικές γραμμές, τα ακίνητα περιλαμβάνουν:

Οικόπεδο?
Αντικείμενα κάτω από το οικόπεδο (στην προβολή προς το κέντρο της γης).
Αντικείμενα πάνω από τη γη (κτίρια, νερό, δέντρα κ.λπ.).

Γενικά σημάδια διαφοράς ακινήτων.
Κάθε αντικείμενο έχει γενικά χαρακτηριστικά που διακρίνουν αυτά τα αντικείμενα από κινητά πράγματα:

Ακινησία;
Αδιάσπαστη σύνδεση με τη γη.
Λειτουργία σε μορφή αξίας και φυσικής ύλης.
Διατήρηση της φυσικής μορφής κατά τη λειτουργία.
Ανθεκτικότητα χρήσης;
Η χρήση των εγκαταστάσεων είναι δημόσιας σημασίας.

Η ακίνητη περιουσία χαρακτηρίζεται επίσης από συγκεκριμένα (ιδιωτικά) χαρακτηριστικά - αυτές είναι τεχνικές παράμετροι (τοποθεσία, κατάσταση, σκοπός).

Η σύνθετη επιρροή του συνόλου των παραμέτρων που χαρακτηρίζουν το αντικείμενο επηρεάζει την αξία του αντικειμένου στην αγορά, που καθορίζεται από τον ειδικό της εταιρείας αξιολόγησης στη διαδικασία εκτίμησης ακινήτων.

Έτσι, η ακίνητη περιουσία είναι το σημαντικότερο συστατικό της οικονομικής ανάπτυξης.

Οι κύριες θεμελιώδεις ιδιότητες της ακίνητης περιουσίας - ακινησίακαι υλικότηταή μη αναλώσιμο,στα οποία βασίζονται όλα τα άλλα γενικά και ειδικά χαρακτηριστικά.

Στα συγκεκριμένα χαρακτηριστικά περιλαμβάνονται και τα τεχνικά και τεχνολογικά χαρακτηριστικά των ακινήτων (θέση, λειτουργικός σκοπός, κατάσταση κ.λπ.) Καθορίζονται από συγκεκριμένους ιδιωτικούς δείκτες ανάλογα με το είδος του ακινήτου.

1.2. Γενική ταξινόμηση των ακινήτων

Ταξινόμηση- αυτή είναι η κατανομή ενός συνόλου αντικειμένων ακινήτων στα υποσύνολά τους σύμφωνα με την ομοιότητα ή τη διαφορά σύμφωνα με επιλεγμένα χαρακτηριστικά και μεθόδους. Διευκολύνει τη διαδικασία μελέτης ακινήτων, σας επιτρέπει να βρείτε γρήγορα εσωτερικά πρότυπα που καθορίζουν την κατάσταση και τις αλλαγές στις καταναλωτικές και αγοραίες ιδιότητες του.

Αντικείμεναταξινομήσεις είναι τα στοιχεία του υπό μελέτη συνόλου (κτίρια, κατασκευές κ.λπ.).

σημάδιαταξινομήσεις - οι πιο ουσιαστικές και πρακτικά σημαντικές ιδιότητες και χαρακτηριστικά των αντικειμένων που χρησιμεύουν ως βάση για την ομαδοποίηση ή τη διαίρεση τους.

Ανάλογα με την προέλευση, τα ακίνητα μπορούν να χωριστούν σε:

1. Φυσικά (φυσικά) αντικείμενα- οικόπεδο, δασικές και πολυετείς φυτεύσεις, απομονωμένα υδάτινα σώματα και υπεδάφια οικόπεδα. Αυτά τα ακίνητα αναφέρονται επίσης ως «ακίνητα εκ φύσεως».

2. Τεχνητά αντικείμενα (κτίρια):

ένα) Κατοικίες- ακίνητα που προορίζονται για διαβίωση: χαμηλό κτίριο(έως τρεις ορόφους), πολυώροφο κτίριο (από 4 έως 9 ορόφους), πολυώροφο κτίριο (από 10 έως 20 ορόφους), πολυώροφο κτίριο (πάνω από 20 ορόφους).

Το αντικείμενο της οικιστικής ακίνητης περιουσίας μπορεί επίσης να είναι μια συγκυριαρχία, ένα τμήμα (είσοδος), ένας όροφος σε μια είσοδο, ένα διαμέρισμα, ένα δωμάτιο, μια εξοχική κατοικία.

σι) εμπορικά ακίνητα- γραφεία, εστιατόρια, καταστήματα, ξενοδοχεία, γκαράζ προς ενοικίαση, αποθήκες, κτίρια και κατασκευές, επιχειρήσεις ως συγκρότημα ακινήτων.

σε) δημόσια (ειδικά) κτίρια και κατασκευές.

Ιατρικά και ψυχαγωγικά (νοσοκομεία, κλινικές, γηροκομεία και παιδικά σπίτια, σανατόρια, αθλητικά συγκροτήματα κ.λπ.).

Εκπαιδευτικά (νηπιαγωγεία και βρεφονηπιακοί σταθμοί, σχολεία, κολέγια, τεχνικές σχολές, ινστιτούτα, σπίτια τέχνης για παιδιά κ.λπ.).

Πολιτιστικό και εκπαιδευτικό (μουσεία, εκθεσιακά συγκροτήματα, πάρκα πολιτισμού και αναψυχής, σπίτια πολιτισμού και θέατρα, τσίρκο, πλανητάρια, ζωολογικοί κήποι, βοτανικοί κήποι κ.λπ.).

Ειδικά κτίρια και κατασκευές - διοικητικές (αστυνομία, δικαστήριο, εισαγγελία, αρχές), μνημεία, μνημεία, σιδηροδρομικοί σταθμοί, λιμάνια κ.λπ.

ΣΟΛ) μηχανολογικές κατασκευές- εγκαταστάσεις αποκατάστασης και αποχέτευσης, σύνθετη μηχανολογική προετοιμασία οικοπέδου προς αξιοποίηση κ.λπ.

Κάθε μία από αυτές τις ομάδες μπορεί να διαχωριστεί περαιτέρω με βάση διαφορετικά τυπολογικά κριτήρια.

Τα ανθρωπογενή αντικείμενα έχουν ονομαστεί «περιουσία κατά νόμο», αλλά αυτή η κατηγορία ακινήτων βασίζεται στην «περιουσία εκ φύσεως».

Τα τεχνητά αντικείμενα μπορεί να είναι πλήρως κατασκευασμένα και έτοιμα για λειτουργία, μπορεί να απαιτούν ανακατασκευή ή σημαντικές επισκευές και ισχύει επίσης για ημιτελή κατασκευαστικά έργα (σε εξέλιξη).

Ο όρος «ελλιπής» αναφέρεται σε αντικείμενα για τα οποία δεν έχουν εκδοθεί έγγραφα σχετικά με την αποδοχή του αντικειμένου σε λειτουργία με τον προβλεπόμενο τρόπο. Τα αντικείμενα σε εξέλιξη κατασκευής μπορούν να χωριστούν σε δύο ομάδες: αντικείμενα στα οποία εκτελούνται εργασίες και αντικείμενα στα οποία, για τον ένα ή τον άλλο λόγο, έχει σταματήσει η εργασία. Σύμφωνα με την ισχύουσα διαδικασία, διακρίνονται δύο τύποι παύσης εργασιών στην εγκατάσταση: συντήρηση και πλήρης παύση κατασκευής.

Ας σταθούμε λεπτομερέστερα στην ταξινόμηση των οικιστικών ακινήτων και στο ταμείο γης της Ρωσικής Ομοσπονδίας.

Το ταμείο γης στη Ρωσική Ομοσπονδία για οικονομικούς σκοπούς χωρίζεται σε επτά κατηγορίες γης:

1. Αγροτική γηέχουν ειδικό νομικό καθεστώς στην αγορά ακινήτων και χρησιμοποιούνται:

Για γεωργική παραγωγή (αρόσιμη γη, χόρτα, βοσκοτόπια, αγρανάπαυση, πολυετείς φυτείες, παρθένες εκτάσεις και άλλες εκτάσεις)·

Για προσωπική θυγατρική γεωργία.

Για συλλογική κηπουρική και κηπουρική.

Για βοηθητική αγροτική παραγωγή.

Για πειραματικούς και επιστημονικούς σταθμούς.

Η μεταβίβαση της γης από την κατηγορία αυτή σε άλλη γίνεται μόνο με απόφαση του υποκειμένου της Ομοσπονδίας. Ιδιαίτερα πολύτιμες εκτάσεις δεν υπόκεινται σε ιδιωτικοποίηση.

2. Εδάφη πόλεων και κωμοπόλεωνκαταλαμβάνουν το 4% της χώρας. Αυτά τα εδάφη στεγάζουν κτίρια κατοικιών και κοινωνικο-πολιτιστικά ιδρύματα, καθώς και δρόμους, πάρκα, πλατείες, περιβαλλοντικές δομές. μπορούν να εντοπιστούν βιομηχανικές, μεταφορικές, ενεργειακές, αμυντικές εγκαταστάσεις και αγροτική παραγωγή.

3. Χώρες βιομηχανίας, μεταφορών, επικοινωνιών, τηλεόρασης, πληροφορικής και διαστημικής υποστήριξης, ενέργειας, άμυνας και άλλους σκοπούς. Έχουν ειδικό τρόπο χρήσης.

4. Εδάφη ειδικά προστατευόμενων περιοχώνπεριλαμβάνει αποθεματικά· πράσινες ζώνες πόλεων, σπίτια ανάπαυσης, κατασκηνώσεις. μνημεία της φύσης, της ιστορίας και του πολιτισμού· μεταλλικά νερά και θεραπευτική λάσπη, βοτανικοί κήποι κ.λπ. Αυτή η κατηγορία γης προορίζεται για τη βελτίωση των ανθρώπων, τη μαζική αναψυχή και τον τουρισμό, καθώς και για ιστορική και πολιτιστική εκπαίδευση και αισθητική απόλαυση. Τέτοιες εκτάσεις προστατεύονται από ειδική νομοθεσία και η οικονομική δραστηριότητα απαγορεύεται σε αυτά.

5. Οι εκτάσεις του δασικού ταμείου καθορίζονται πλήρως από το νομικό καθεστώς των δασών που αναπτύσσονται σε αυτές.Αυτή η κατηγορία γης περιλαμβάνει εκτάσεις που καλύπτονται από δάση και παρέχονται για τις ανάγκες της δασοκομίας και της τοπικής βιομηχανίας.

6. Εδάφη του ταμείου νερού.Πρόκειται για εδάφη που καταλαμβάνονται από δεξαμενές, παγετώνες, βάλτους (εκτός από την τούνδρα και το δάσος-τούντρα), τις υδραυλικές κατασκευές και το δικαίωμα διέλευσης τους.

7. Αποθεματικό έδαφοςχρησιμεύουν ως αποθεματικό και διατίθενται για διάφορους σκοπούς.

Η πώληση των οικοπέδων, καθώς και η κατανομή τους για επιχειρηματική δραστηριότητα και η μεταφορά από τη μια κατηγορία στην άλλη, πραγματοποιείται σύμφωνα με τους νόμους της Ρωσικής Ομοσπονδίας και τα θέματα της Ομοσπονδίας.

Ένα οικόπεδο σε κυκλοφορία χρησιμοποιείται για τη δημιουργία εισοδήματος, συμπεριλαμβανομένης της ενοικίασής του, της συνεισφοράς στο μετοχικό κεφάλαιο, ως εγγύηση για εξασφάλιση κ.λπ.

Εφαρμόζεται σε αντικείμενα οικιστικά ακίνηταΕίναι δυνατές διάφορες τυπολογικές κατασκευές. Για παράδειγμα, ανάλογα με διάρκεια και φύση χρήσης της κατοικίας :

- κύρια στέγαση- τόπος μόνιμης κατοικίας·

- δευτερεύουσα στέγαση- προαστιακές κατοικίες που χρησιμοποιούνται για περιορισμένο χρονικό διάστημα.

- τριτοβάθμια στέγαση- που προορίζεται για διαμονή μικρής διάρκειας (ξενοδοχεία, μοτέλ κ.λπ.).

Σε σχέση με τις συνθήκες των μεγάλων πόλεων, συνηθίζεται να διακρίνουμε τις ακόλουθες ομάδες:

1. πολυτελής κατοικία .

Έχει τις ακόλουθες βασικές απαιτήσεις: διαμονή στις πιο αριστοκρατικές περιοχές της πόλης. που ανήκουν στο «παλιό» ταμείο (παρουσία μιας μεγάλης αναμόρφωσης και ανασυγκρότησης) ή στο «σταλινικό» ταμείο· τοίχοι από τούβλα; η συνολική επιφάνεια των διαμερισμάτων δεν είναι μικρότερη από 70 τ. Μ.; η παρουσία μεμονωμένων δωματίων σε διαμόρφωση κοντά σε ένα τετράγωνο και μια μεγάλη κουζίνα (με επιφάνεια τουλάχιστον 15 τ.μ.) η παρουσία φυλασσόμενης εισόδου, υπόγειου ή κοντινού γκαράζ κ.λπ.

2. Ανώτερη στέγαση . Η ζήτηση των καταναλωτών για στέγαση αυτού του τύπου συνεπάγεται την παρουσία των ακόλουθων βασικών χαρακτηριστικών: τη δυνατότητα διαμονής σε διάφορες (όχι μόνο τις πιο γνωστές) περιοχές της πόλης. το εμβαδόν των δωματίων και των κουζινών είναι 12 και 8 τετραγωνικά μέτρα. m (αντίστοιχα); η παρουσία ενός καθιστικού με εμβαδόν τουλάχιστον 17 τετραγωνικών μέτρων. Μ.; μεγαλύτερη ποικιλία σχεδιαστικών και τεχνολογικών παραμέτρων.

3. Τυπική στέγαση. Χαρακτηρίζεται από: διαμονή σε οποιαδήποτε περιοχή της πόλης. συμμόρφωση των αρχιτεκτονικών και χωροταξικών παραμέτρων με σύγχρονους οικοδομικούς κώδικες και κανονισμούς. ως προς τις σχεδιαστικές και τεχνολογικές παραμέτρους, που ανήκουν στις κατοικίες δεύτερης γενιάς βιομηχανικής κατασκευής κατοικιών και σύγχρονες.

4. Στέγαση χαμηλών καταναλωτικών ποιοτήτων. Με βάση τις συνθήκες της καταναλωτικής ζήτησης, η οποία διαμορφώνεται υπό την επίδραση του παράγοντα φερεγγυότητας, οι απαιτήσεις για αυτόν τον τύπο κατοικίας είναι πολύ μικρές: διαμονή σε περιοχές χαμηλού κύρους. απόσταση από τις κύριες επικοινωνίες μεταφορών· που ανήκουν σε τέτοιους κατασκευαστικούς και τεχνολογικούς τύπους όπως κτίρια του "παλαιού" ταμείου, τα οποία δεν υποβλήθηκαν σε κεφαλαιουχικές και επισκευαστικές και κατασκευαστικές εργασίες, και σπίτια της πρώτης γενιάς βιομηχανικών κατοικιών. διαμονή στους πρώτους ορόφους κατοικιών άλλων τύπων. υποτιμημένα αρχιτεκτονικά και πολεοδομικά χαρακτηριστικά κ.λπ.

Η εξεταζόμενη ταξινόμηση λαμβάνει υπόψη τις προτιμήσεις των ομάδων-στόχων των καταναλωτών στέγασης και το επίπεδο φερεγγυότητάς τους (προσέγγιση μάρκετινγκ).

Ωστόσο, τα οικιστικά ακίνητα μπορούν να χωριστούν σε με βάση τις οδηγίες πολεοδομικού σχεδιασμού:

Σπίτια του «παλαιού» ταμείου, χτισμένα στην προεπαναστατική περίοδο.

Σπίτια χτισμένα από το 1917 έως τα τέλη της δεκαετίας του '30, που χαρακτηρίζονται από λακωνικές αρχιτεκτονικές και πολεοδομικές λύσεις, που βρίσκονται σε άμεση γειτνίαση με τους χώρους εφαρμογής της εργασίας (της περιόδου εκείνης), όχι πολύ κύρους σήμερα, αλλά με υψηλά δομικά και τεχνολογικά χαρακτηριστικά.

- "σταλινικά" σπίτια, η περίοδος κατασκευής των οποίων έπεσε στην περίοδο από τα τέλη της δεκαετίας του '30 έως τα τέλη της δεκαετίας του '50, σηματοδοτώντας την αναβίωση των κλασικών αρχιτεκτονικών και πολεοδομικών θέσεων και βρίσκονται κυρίως σε αριστοκρατικές περιοχές απομακρυσμένες από βιομηχανικές ζώνες.

Σπίτια της πρώτης γενιάς βιομηχανικής κατασκευής κατοικιών (δεκαετία '60) (Χρουστσόφ), που χαρακτηρίζονται από υποτιμημένες αρχιτεκτονικές και τεχνολογικές παραμέτρους.

Σπίτια δεύτερης γενιάς βιομηχανικής κατασκευής κατοικιών, που χτίστηκαν τη δεκαετία του 70-80, όταν χρησιμοποιήθηκαν υψηλότερα πρότυπα και πρότυπα στον αστικό σχεδιασμό.

Σύγχρονα κτίρια κατοικιών με μεγάλη ποικιλία χαρακτηριστικών.

Παράλληλα με τη διαίρεση σε τύπους, τα ακίνητα ταξινομούνται σύμφωνα με μια σειρά χαρακτηριστικών, γεγονός που συμβάλλει στην πιο επιτυχημένη έρευνα της αγοράς ακινήτων και διευκολύνει την ανάπτυξη και εφαρμογή μεθόδων αξιολόγησης διαφόρων κατηγοριών ακινήτων και διαχείρισής τους.

Ανάλογα με τη δυνατότητα αναπαραγωγής σε είδος, υπάρχουν:

μη αναπαραγώγιμη: οικόπεδα, κοιτάσματα ορυκτών.

αναπαραγώγιμος: κτίρια, κατασκευές, πολυετείς φυτεύσεις.

Στη διαμορφωμένη δυτική αγορά υιοθετείται μια άλλη, η οποία διαφέρει από την ταξινόμηση των ακινήτων που προτείνονται παραπάνω σε κατηγορίες Α, Β και Γ.

Ακίνητα που χρησιμοποιούνται για τη διεξαγωγή μιας συγκεκριμένης επιχείρησης. Συνήθως πωλείται μαζί με την επιχείρηση (ειδικά ακίνητα).

Μη εξειδικευμένα ακίνητα - συνηθισμένα κτίρια - καταστήματα, γραφεία, εργοστάσια, αποθήκες, που συνήθως πωλούνται ή ενοικιάζονται.

Εκπρόσωποι διαφόρων κλάδων της επιστήμης, της φιλοσοφίας, της οικονομίας κ.λπ., προσφέρουν επιλογές για τον προσδιορισμό της ακίνητης περιουσίας, λαμβάνοντας υπόψη τις ιδιαιτερότητες του κλάδου τους. Έτσι, ο I.T. Balabanov θεωρεί τα ακίνητα ως οικονομική κατηγορία, ορίζοντας τα ως ένα κομμάτι εδάφους με φυσικούς πόρους που του ανήκουν (έδαφος, νερό κ.λπ.), καθώς και κτίρια και κατασκευές. Κατά τη γνώμη του, η ακίνητη περιουσία είναι ένα κομμάτι εδάφους με αντίστοιχα αξεσουάρ, μεταξύ των οποίων καλούνται Φυσικοί πόροι, κτίρια, κατασκευές. Το οικόπεδο αναφέρεται επίσης ως ένα από τα συστατικά στοιχεία. Σε αυτή την περίπτωση, δεν είναι ξεκάθαρο τι είναι «επικράτεια»; Στο λεξικό του S.I. Ozhegov, δίνεται ένας ορισμός: "Ένα έδαφος είναι ένας χερσαίος χώρος με ορισμένα όρια". Αποδεικνύεται ότι το οικόπεδο είναι τόσο το ίδιο το ακίνητο όσο και αναπόσπαστο μέρος του, κάτι που είναι αδύνατο.

Ο E.A. Dorozhinskaya σημειώνει ότι "η έννοια της "ακίνητης περιουσίας" δεν μιλά τόσο για τα χαρακτηριστικά του ίδιου του πράγματος, αλλά για τους κανόνες που δημιουργήθηκαν για την πολιτική του κυκλοφορία (καθεστώς ακινήτων).

Ο A.N. Syrodoev μιλάει ακόμη πιο κατηγορηματικά: «Είναι αδύνατο να ταξινομήσετε αυτό ή εκείνο το πράγμα, με βάση τον ορισμό που δίνεται στο άρθρο 130 του Αστικού Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας, κατά την κρίση σας ως ακίνητη περιουσία. Το κτηματομεσιτικό καθεστώς θα πρέπει να ισχύει μόνο για εκείνα τα πράγματα που αναφέρονται ως τέτοια στο νόμο. Υπέρ αυτής της θέσης μιλάει και ο Κ.Ι. Σκλόφσκι.

Ωστόσο, με αυτή την προσέγγιση, αποδεικνύεται ότι οι συνέπειες της αναγνώρισης ενός πράγματος ως ακίνητου είναι ταυτόχρονα και οι λόγοι για την αναγνώρισή του ως τέτοιου. Έτσι, υπάρχει μια αλλαγή διάφορα στοιχείαλογική κρίση. Ως παράδειγμα, μπορούμε να αναφέρουμε τη διατριβή που εξέφρασε ο Μ.Ι. Braginsky ότι «η κρατική εγγραφή είναι αυτό το συστατικό χαρακτηριστικό, χάρη στο οποίο το νομικό καθεστώς που έχει θεσπιστεί για την ακίνητη περιουσία επεκτείνεται στους σχετικούς τύπους κινητής περιουσίας εντός ορισμένων ορίων».

Ωστόσο, η κρατική εγγραφή είναι συνέπεια της αναγνώρισης ενός αντικειμένου ως ακίνητης περιουσίας και σε καμία περίπτωση δεν αποτελεί βάση για την αναγνώρισή του ως τέτοιου. Ένας τέτοιος συνδυασμός αιτιών και συνεπειών εγείρει αμφιβολίες σχετικά με τη δυνατότητα χρήσης μιας τέτοιας προσέγγισης.

Νομική φαντασία νοείται ως νομικό και τεχνικό μέσο με το οποίο ο νομοθέτης δίνει στο αντικείμενο της νομικής ρύθμισης εκείνα τα ακίνητα που στην πραγματικότητα δεν κατέχει. Μπορούμε να πούμε ότι στην περίπτωση αυτή οι αντικειμενικές ιδιότητες του αντικειμένου νομικής ρύθμισης αντικαθίστανται από την αναγκαία και επαρκή βούληση του νομοθέτη.

Ορισμένοι πολίτες εμμένουν σε μια άποψη που βασίζεται στην ερμηνεία της ακίνητης περιουσίας ως νομικής φαντασίας.

Ειδικότερα, ο O.Yu. Skvortsov στο άρθρο του "Η ακίνητη περιουσία ως νομική φαντασία" σημειώνει ότι κατά την εισαγωγή της κατηγορίας "ακίνητα" στον Αστικό Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας, ο νομοθέτης "χρησιμοποίησε δύο κριτήρια: οικονομικά (γη, σύνδεση με οικόπεδο, δηλαδή λαμβάνοντας υπόψη τις φυσικές ιδιότητες του ταξινομημένου αντικειμένου) και νομικά (δίνοντας την ιδιότητα του ακινήτου δυνάμει του νόμου). Παράλληλα, όπως πιστεύει ο συγγραφέας, υπάρχει μια σειρά από αντικείμενα σε πολιτική κυκλοφορία, η κυκλοφορία των οποίων έχει ιδιαίτερη σημασία για οικονομική ζωήχώρες. Και ακριβώς για να θεσπιστεί ένα ειδικό νομικό καθεστώς περιουσίας που είναι σημαντικό για το κράτος, ο νομοθέτης χρησιμοποιεί ένα τέτοιο νομικό και τεχνικό μέσο ως μυθοπλασία για να αναγνωρίσει ως ακίνητα πράγματα που είναι κινητά από τη φύση τους.

Ανάλογη θέση παίρνουν και κάποιοι άλλοι εμφύλιοι (B.M. Gongalo, M.V. Abramova). Στα έργα τους σημειώνουν ότι η αναγνώριση πλοίων και διαστημικών αντικειμένων, δηλαδή αντικειμένων που προορίζονται οικονομικά και για άλλους λόγους για μετακίνηση (κινητά από τη φύση τους), ως ακίνητα έχει κύριο σκοπό την επέκταση του νομικού καθεστώτος της ακίνητης περιουσίας. σε αυτά τα αντικείμενα.

Ως μειονεκτήματα αυτής της προσέγγισης, μπορεί κανείς να σημειώσει, πρώτα απ 'όλα, τη χρησιμότητά της (πρόκειται αναμφίβολα για μια προσπάθεια προσαρμογής της θεωρίας στην υπάρχουσα πρακτική, η οποία έχει τεράστιο αντίκτυπο στα συμπεράσματα των υποστηρικτών αυτής της προσέγγισης), όπως καθώς και περιορισμένη δυνατότητα εφαρμογής (όπως παραδέχονται και οι ίδιοι οι συγγραφείς, αυτή η προσέγγιση εξηγεί μόνο τη θέση των πλοίων και των διαστημικών αντικειμένων στον κατάλογο των αντικειμένων ακινήτων). Η πρακτική της νομικής ρύθμισης δείχνει ότι, παρά τις τυχόν νομικές πλαστογραφίες, τα δικαστήρια και τα διαστημικά αντικείμενα εξακολουθούν να ξεχωρίζουν από την ακίνητη περιουσία όσον αφορά τις φυσικές ιδιότητες. Η νομική ρύθμιση τέτοιων αντικειμένων πραγματοποιείται σύμφωνα με εντελώς διαφορετικούς κανόνες που καθορίζονται από τους κανονισμούς του κλάδου (Κώδικας Εμπορικής Ναυτιλίας της Ρωσικής Ομοσπονδίας, Κώδικας Αεροπορίας της Ρωσικής Ομοσπονδίας κ.λπ.). Έτσι, στην πράξη αποδεικνύεται ότι η συμπερίληψη αεροσκαφών και σκαφών, καθώς και διαστημικών αντικειμένων στον κατάλογο των αντικειμένων ακινήτων δεν οδήγησε στο επιθυμητό αποτέλεσμα και αποδείχθηκε σαφώς περιττό μέτρο, καθώς οι ιδιαιτερότητες της κατάστασής τους εξακολουθούν να αντανακλώνται σε άλλες ρυθμίσεις, και η αναγνώρισή τους για αυτό το ακίνητο δεν απαιτήθηκε καθόλου.

Ο D. Verbitsky στο έργο του σημειώνει ότι «η αναγνώριση των πραγμάτων ως ακίνητη περιουσία οφείλεται στο υψηλό κόστος αυτών των αντικειμένων και στη σχετική ανάγκη για αυξημένη αξιοπιστία των κανόνων για την πολιτική κυκλοφορία τους». Σχεδόν παρόμοια άποψη συναντάμε και στο έργο του Ν. Ρούκα, ο οποίος πιστεύει ότι «τα ακίνητα, σε σύγκριση με τα κινητά, έχουν κατά κανόνα μεγαλύτερη ονομαστική αξία».

Ωστόσο, η αξία των αντικειμένων δεν μπορεί να είναι κατάλληλο κριτήριο, αφού υπάρχουν πολλά αντικείμενα υψηλής αξίας που σχετίζονται με κινητή περιουσία (κοσμήματα, αυτοκίνητα).

Το αρχικό κριτήριο για την κατανομή ακινήτων προσφέρει στο έργο του "Ενέχυρο ακίνητης περιουσίας στο ρωσικό δίκαιο" A.V. Chernykh.

Ο συγγραφέας γράφει ότι «απομένει ακόμη γενική αρχήΟ ορισμός της ακίνητης περιουσίας ως αντικειμένων, η μετακίνηση των οποίων είναι αδύνατη χωρίς δυσανάλογη ζημιά στον σκοπό τους, δεν αντικατοπτρίζει την ουσία της σύγχρονης αντίληψης της ακίνητης περιουσίας.

Ο A.V. Chernykh καταλήγει στο συμπέρασμα ότι «το κριτήριο για τη διαίρεση της περιουσίας σε κινητή και ακίνητη θα πρέπει να είναι η δυσανάλογη ζημία που προκαλείται στο σκοπό του ακινήτου ή του ιδιοκτήτη του, και η οποία προέκυψε ακριβώς όταν το ακίνητο αποσύρθηκε από το συνηθισμένο περιβάλλον χρήσης του και όχι όταν απλά συγκινήθηκε». Παράλληλα, όπως πιστεύει, η έννοια του διαχωρισμού από το συνηθισμένο περιβάλλον χρήσης θα πρέπει να ερμηνευθεί ευρέως, αφού ακόμη και τώρα περιλαμβάνει πτυχές όπως διακοπή απόσβεσης, αναγκαστική διακοπή λειτουργίας κ.λπ.

Το πλεονέκτημα της άποψης του A.V. Chernykh είναι η προφανής καινοτομία του κριτηρίου που προτείνει, καθώς και ο καθολικός χαρακτήρας του για όλα τα ακίνητα. Η χρήση του κριτηρίου του «διαχωρισμού από το συνηθισμένο περιβάλλον χρήσης» μας επιτρέπει να αντιληφθούμε την έννοια της ακίνητης περιουσίας ως το άθροισμα αντικειμένων της ίδιας τάξης, ενωμένα με ένα μόνο πρόσημο. Για παράδειγμα, μια αλλαγή στη γεωστατική τροχιά ενός διαστημικού σκάφους, δηλαδή η "απομάκρυνση ενός αντικειμένου από το συνηθισμένο περιβάλλον χρήσης του", είναι ικανή να προκαλέσει δυσανάλογη ζημιά στον σκοπό του. Ταυτόχρονα, το κριτήριο που προτείνει ο συγγραφέας της «απόσπασης από το συνηθισμένο περιβάλλον χρήσης» είναι εξαιρετικά ασαφές και δεν υπόκειται σε σαφή ερμηνεία, η οποία στην πράξη μπορεί να οδηγήσει σε αυθαιρεσία εκ μέρους των συμμετεχόντων στην πολιτική κυκλοφορία και να περιπλέξει την πολιτική κυκλοφορία. Ταυτόχρονα, παραμένει ένα αίσθημα κάποιου τραβηγμένου να συμπεριλαμβάνονται νερό και αεροσκάφη, καθώς και διαστημικά αντικείμενα στην έννοια της ακίνητης περιουσίας.

Η I.V. Kozlova ακολουθεί μια πορεία παρόμοια με την παραπάνω.

Δίνοντας μια περιγραφή του άρθρου 130 του Αστικού Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας, ο συγγραφέας σημειώνει ότι το κριτήριο «ισχυρή σύνδεση με το οικόπεδο, που εκφράζεται στην αδυναμία μετακίνησης του αντικειμένου χωρίς δυσανάλογη ζημιά στον σκοπό του»,είναι αξιολογική. Από αυτή την άποψη, απολύτως ακριβές και πανομοιότυπο σε διαφορετικές περιστάσειςη λύση του ζητήματος της αντοχής της σύνδεσης του αντικειμένου με το έδαφος είναι αδύνατη. Ακολουθώντας τη λογική του, ο I.V. Ο Kozlova καταλήγει: «Έτσι, δεν είναι μόνο σημαντική η σύνδεση του αντικειμένου με το έδαφος, αλλά και ο λειτουργικός σκοπός του αντικειμένου, ο οποίος δεν μπορεί να πραγματοποιηθεί χωρίς αυτή τη σύνδεση». Ως παράδειγμα που τεκμηριώνει αυτό το συμπέρασμα, η συγγραφέας δίνει ένα παράδειγμα που ανέλυσε ο G.F. Shershenevich στις αρχές του αιώνα: όταν πωλείται ένα σπίτι για κατεδάφιση ή για οικοδομικά υλικά, θα πρέπει, κατά τη γνώμη της, να θεωρείται ως αντικείμενο κινητής περιουσίας.

Προφανώς, το παράδειγμα που δίνεται είναι λανθασμένο. Η πρόθεση αλλαγής λειτουργικότητας από μόνη της δεν συνεπάγεται αλλαγή νομική υπόστασηαντικείμενο. Αν αναλύσουμε το παραπάνω παράδειγμα, τότε στο πλαίσιο της ισχύουσας νομοθεσίας, το κατονομαζόμενο παράδειγμα θα πρέπει να χαρακτηριστεί ως εξής: ο ιδιοκτήτης διαλύει το ακίνητο για οικοδομικά υλικά, γεγονός που τερματίζει την ιδιότητα του αντικειμένου ως ακίνητου λόγω της εξαφάνισης του το ίδιο το αντικείμενο και τα οικοδομικά υλικά, ως νεοσύστατα πράγματα, μεταβιβάζονται στον αγοραστή, όντας ήδη νόμιμα και πραγματικά κινητά πράγματα.

Ο V.A. Goremykin πιστεύει ότι τα ακίνητα είναι ένα εμπόρευμα και ονομάζει μόνο τα χαρακτηριστικά γνωρίσματά του, όπως σταθερότητα, υλικότητα, χρησιμότητα, ανθεκτικότητα, φθορά, ετερογένεια, μοναδικότητα και πρωτοτυπία. Αλλά αυτός ο ορισμός δεν αντικατοπτρίζει τις ιδιαιτερότητες της ακίνητης περιουσίας.

Στην επιστήμη αστικός νόμοςσε τα τελευταία χρόνιαπροβλήθηκε μια θεωρία για τη νομική φύση της έννοιας της «ακίνητης περιουσίας». Σύμφωνα με τους υποστηρικτές του, δεν αναγνωρίζονται ως ακίνητα όλα τα ακίνητα που είναι στενά συνδεδεμένα με τη γη, αλλά μόνο αυτά, τα δικαιώματα στα οποία είναι καταχωρημένα. Μπορεί να κυκλοφορούν ακίνητα, τα δικαιώματα επί των οποίων είναι καταχωρημένα. Επομένως, η κρατική εγγραφή είναι νομικό σημάδι ακίνητης περιουσίας.

Προφανώς, αυτή η προσέγγιση είναι εσφαλμένη, αφού η κρατική εγγραφή είναι συνέπεια της αναγνώρισης ενός αντικειμένου ως ακίνητης περιουσίας και στοιχείο του νομικού καθεστώτος των ακινήτων, επομένως, δεν μπορεί να είναι το σήμα του. Επιπλέον, η κρατική εγγραφή για τα πλοία στοχεύει σε μεγάλο βαθμό στην επίτευξη των ίδιων στόχων με την κρατική εγγραφή (εγγραφή στην τροχαία) των οχημάτων. Η ιδιαιτερότητα μιας τέτοιας κρατικής εγγραφής επινοήθηκε σε μεγάλο βαθμό από τον νομοθέτη.

Ένα από τα κύρια μειονεκτήματα των υφιστάμενων ορισμών της ακίνητης περιουσίας είναι η έλλειψη ενός ενιαίου κριτηρίου για τη διαίρεση των πραγμάτων σε κινητά και ακίνητα και, ως εκ τούτου, η συμπερίληψη στην έννοια της ακίνητης περιουσίας ετερογενών ομάδων αντικειμένων. νομική ρύθμισηπου διαφέρουν σημαντικά (για παράδειγμα, η νομική ρύθμιση ενός κτιρίου και ενός αεροσκάφους απέχει πολύ από το να είναι πανομοιότυπη). Επομένως, έχοντας εξετάσει την κατάσταση της πολιτικής σκέψης σχετικά με το ζήτημα των υφιστάμενων προσεγγίσεων της έννοιας της ακίνητης περιουσίας, είναι απαραίτητο να προχωρήσουμε στην εξέταση των κριτηρίων ταξινόμησης των ακινήτων.

Κατά την εξέταση του νομικού ορισμού της ακίνητης περιουσίας, το σημάδι μιας ισχυρής σύνδεσης με τη γη προσελκύει την προσοχή. Χρησιμοποιήθηκε ακόμη και στο ρωμαϊκό ιδιωτικό δίκαιο. Συχνά ένα σημάδι μιας ισχυρής σύνδεσης με τη γη ονομάζεται «φυσικό».

Ισχύς σύνδεσης με τη γη στην Τέχνη. Το 130 του Αστικού Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας νοείται ως η αδυναμία μετακίνησης ενός αντικειμένου χωρίς δυσανάλογη βλάβη στον σκοπό του. Ο G.F. Shershenevich επεσήμανε: «Θεωρητικά, τα κινητά και τα ακίνητα διαφέρουν ανάλογα με το αν είναι ικανά ή όχι να κινούνται χωρίς να βλάπτουν την ουσία και χωρίς να μειώνουν την αξία τους».

Στην πράξη, το σημάδι μιας ισχυρής σύνδεσης με τη γη δεν είναι πάντα εύκολο να πιαστεί. Πολύ συχνά, αντικείμενα που ονομάζονται κτίρια, κατασκευές, αντικείμενα κατασκευής σε εξέλιξη, μάλιστα, μπορεί να μην πληρούν το πρόσημο του νομοθετικού ορισμού της ακίνητης περιουσίας. Πρώτα απ 'όλα, αυτό μπορεί να φανεί όταν γίνεται διάκριση μεταξύ της ακίνητης περιουσίας και των λεγόμενων προσωρινών κατασκευών. Σύγχρονες τεχνολογίες, αφενός επιτρέπουν, χωρίς φθορές, τη μεταφορά κτιρίων από τόπο σε τόπο, η εκχώρηση των οποίων σε ακίνητη περιουσία δεν πρέπει να αμφισβητείται και, αφετέρου, τα πτυσσόμενα αντικείμενα έχουν γίνει πολύ διαδεδομένα, γεγονός που μπορεί να αποσυναρμολογείται και συναρμολογείται σε σχετικά σύντομο χρονικό διάστημα σε άλλο μέρος. Ταυτόχρονα, με τη μορφή τέτοιων κατασκευών, δεν υπάρχουν μόνο παραδοσιακά περίπτερα, γκαράζ, υπόστεγα, αλλά και εντυπωσιακές συναλλαγές και συγκροτήματα παραγωγής. Με αυτές τις συνθήκες, είναι προφανές ότι το κριτήριο της αδυναμίας μετακίνησης χωρίς δυσανάλογη βλάβη του σκοπού καθίσταται ανεπαρκώς συγκεκριμένο για το αντικείμενο και η εφαρμογή του καθίσταται αυθαίρετη. Μια μελέτη της πρακτικής της καταχώρισης δικαιωμάτων επί ακινήτων έδειξε ότι διαφορετικά ιδρύματα τεχνικής απογραφής αναγνωρίζουν τα ίδια αντικείμενα σε ορισμένες περιπτώσεις ως ακίνητα, ενώ σε άλλες όχι. Έτσι, το Προεδρείο του Ανώτατου Διαιτητικού Δικαστηρίου της Ρωσικής Ομοσπονδίας (εφεξής το Ανώτατο Διαιτητικό Δικαστήριο της Ρωσικής Ομοσπονδίας) εξέτασε μια υπόθεση στην οποία τα πρωτοβάθμια και ακυρωτικά δικαστήρια κατά λάθος χαρακτήρισαν ένα σταθερό βιομηχανικό ψυγείο ως κινητή περιουσία.

Αυτό οδηγεί στην ιδέα ότι είναι απαραίτητο να αναζητηθούν πρόσθετα κριτήρια για τον προσδιορισμό του πρόσημου μιας αδιάσπαστης σύνδεσης με το οικόπεδο ή γενικά άλλα κριτήρια για την ταξινόμηση ενός αντικειμένου ως ακίνητης περιουσίας.

Επί του παρόντος, προτείνονται διάφορα «πρόσθετα» κριτήρια για τον χαρακτηρισμό ενός αντικειμένου ως ακίνητης περιουσίας. Για παράδειγμα, εδώ είναι μερικά από αυτά:

• α) η ακίνητη περιουσία πρέπει να αναγνωρίζεται ως ένα πράγμα, δηλαδή ως αντικείμενο της φύσης ή ως αποτέλεσμα εργασίας, σε σχέση με το οποίο προκύπτουν αστικές έννομες σχέσεις·
• β) αυτό το πράγμα πρέπει να ορίζεται ατομικά, να έχει δηλαδή ιδιαίτερα, μόνο εγγενή χαρακτηριστικά, χαρακτηριστικά και ιδιότητες, να είναι νομικά αναντικατάστατο. Τοποθεσία, περιοχή, αριθμός κτηματολογίου - αυτό είναι το ελάχιστο σύνολο τέτοιων χαρακτηριστικών που δίνουν σε κάθε αντικείμενο τη μοναδικότητα της ύπαρξής του.
• γ) τα πράγματα πρέπει να έχουν χαρακτηριστικά όπως αντοχή και μη αναλώσιμο.

Υπάρχει μια σειρά από αντικείμενα που έχουν και σημάδι ισχυρής σύνδεσης με τη γη και σημάδι χωρικής ατομικότητας, αλλά δεν μπορούν να ταξινομηθούν ως ακίνητα πράγματα. Τα μανιτάρια μπορούν να αναφερθούν ως παράδειγμα: έχουν τα παραπάνω χαρακτηριστικά, αλλά δεν αναγνωρίζονται ως ακίνητα. Αυτό οφείλεται στο γεγονός ότι τα αντικείμενα αυτά έχουν την ιδιότητα της αναλώσιμης, γεγονός που εξαλείφει την ανάγκη συμπερίληψης στοιχείων δημοσίου δικαίου στο νομικό καθεστώς τέτοιων αντικειμένων. Από αυτή την άποψη, η ένδειξη του πρόσημου της μη αναλώσιμης είναι απαραίτητο στοιχείο στον ορισμό της ακίνητης περιουσίας.

δ) το πράγμα πρέπει να βρίσκεται σε κάποια σχέση με τη γη. Επιπλέον, η ισχύς της σύνδεσης με τη γη θεωρείται επαρκής εάν είναι αδύνατη η μετακίνηση του αντικειμένου χωρίς δυσανάλογη ζημιά στον σκοπό του (η φύση αυτής της σύνδεσης ορίζεται διαφορετικά στη νομοθεσία διαφορετικών χωρών), καθώς και η δυνατότητα προκαλώντας δυσανάλογες ζημιές όταν ορισμένα ακίνητα αφαιρούνται από το συνηθισμένο περιβάλλον λειτουργίας και χρήσης. Επιπλέον, δεν είναι μόνο σημαντική η ίδια η σύνδεση του αντικειμένου με το έδαφος, αλλά και ο λειτουργικός σκοπός του αντικειμένου, ο οποίος δεν μπορεί να πραγματοποιηθεί χωρίς αυτή τη σύνδεση.

Ο E.S. Boltanova ονομάζει ως απαραίτητα χαρακτηριστικά της ακίνητης περιουσίας: ατομικό χαρακτήρα (ή μοναδικότητα), ακινησία (ή ακινησία). ως υποπροϊόντα - επαναλαμβανόμενη χρήση στην παραγωγική διαδικασία, διατήρηση της αρχικής μορφής (μορφή) για μεγάλο χρονικό διάστημα, χρησιμότητα, θεμελιώδες, τάση αύξησης της αξίας, ανάγκη για σταθερή διαχείριση, χαμηλό επίπεδο ρευστότητας, σημαντική αξία (σημαντική σημασία).

Παρεμπιπτόντως, ενόψει των προαναφερθέντων, μπορούμε να διατυπώσουμε έναν νέο θεωρητικό ορισμό της έννοιας της ακίνητης περιουσίας.

Ως ακίνητα (ακίνητα) νοούνται όλα όσα συνδέονται στενά με τη γη, αντικείμενα, των οποίων η μετακίνηση είναι αδύνατη χωρίς δυσανάλογη ζημιά στον σκοπό τους. Στην περίπτωση αυτή, κριτήριο διάκρισης μεταξύ κινητής και ακίνητης περιουσίας θα πρέπει να θεωρείται η συμμόρφωση των ιδιοτήτων του αντικειμένου με τον ορισμό της ακίνητης περιουσίας. Εάν ένα αντικείμενο έχει όλα τα ακίνητα που προσδιορίζονται στον προτεινόμενο ορισμό της ακίνητης περιουσίας, τότε ανήκει στην κατηγορία των ακινήτων και αν δεν έχει, στην κατηγορία των κινητών πραγμάτων.